Особенности ипотечного кредитования
Ипотека (гр. hypoteke — залог,
заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного
требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).
Существуют и другие понятия
ипотеки. Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Недвижимость
— это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой,
водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и
сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки
недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры,
а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты.
Предметом ипотеки может быть
незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном
участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.
Ипотека не допускается в
отношении:
части земельного
участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве
самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей
категории;
жилых комнат,
составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
предприятия, в
отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о
ликвидации или реорганизации.
ипотекой
признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это
земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то
объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
долгосрочный
характер ипотечного кредита (20 – 30 лет);
заложенное
имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
заложено может
быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения;
законодательной
базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого
оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору
имущества;
развитие
ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого
института ее оценки;
Ипотека устанавливается на
имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или
хозяйственного ведения.
Имущество, на которое установлена
ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
На имущество, находящееся в общей
совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве
собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех
собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.
Предмет ипотеки определяется в
договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием,
достаточным для его идентификации.
В договоре об ипотеке должны быть
указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,
принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является
принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть
определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось бы
предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки
определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по
соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое
ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы,
основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это
обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны
этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого
ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке
должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор об ипотеке должен быть
нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о
нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке
влечет его недействительность. Такой договор называется ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным
и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При включении соглашения об
ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой
обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора
должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Если в договоре ипотеки указано,
что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором
нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени
и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет
печатью листы закладной.
При заключении договора об
ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо
всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах
третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования,
аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю
право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства
либо изменений условий договора об ипотеке.
Права залогодержателя по
обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть
удостоверены закладной.
Закладная является именной ценной
бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на
получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой
имущества, указанному в договоре об ипотеке;
право залога на
указанное имущество.
Обязанными по закладной лицами
являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Составление и выдача закладной не
допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие как
имущественный комплекс;
земельные
участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые
распространяется действие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;
право аренды
имущества, перечисленного в настоящем пункте.
2) Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма
долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не
содержит условий, позволяющих эту сумму определить.
Закладная составляется
залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по
обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается
первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную
регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.
В случае частичного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный
владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:
такое изменение
предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по
данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может
быть самостоятельным объектом прав;
Аннулированная закладная хранится
в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента
погашения регистрационной записи об ипотеке.
Закладная должна содержать:
слово «закладная», включенное в
название документа;
имя залогодателя и указание его
места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если
залогодатель — юридическое лицо;
имя первоначального
залогодержателя и указание его места жительства либо его наименование и
указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
название кредитного договора или
иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с
указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения
обеспеченного ипотекой обязательства;
имя должника по обеспеченному
ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание
места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если
должник — юридическое лицо;
указание суммы обязательства,
обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству,
либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы
обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по
частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеры каждого из
них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план
погашения долга);
название и достаточное для
идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание
места нахождения такого имущества;
денежную оценку имущества, на
которое установлена ипотека;
наименование права, в силу
которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и
наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и
места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является
принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества,
являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8 и срок действия этого
права;
подпись залогодателя, а если он
является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой
обязательству;
сведения о времени и месте
нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2
ст. 22 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;
указание даты выдачи закладной
первоначальному залогодержателю.
Документ, названный «закладная»,
в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в п. 1-14, не является
закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
По соглашению между залогодателем
и залогодержателем в закладную могут быть включены другие данные и условия.
При недостаточности на самой
закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении
обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист,
надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на
закладной, а заканчивались на этом листе.
Все листы закладной составляют
единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.
Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.
При несоответствии закладной
договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено
ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент
совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это
правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный
залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения
указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его
владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было
заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало
известно о таком несоответствии.
Составитель закладной несет
ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его
устранением.
Если документы, прилагаемые к
закладной, не названы в ней с такой
степенью точности, которая достаточна для их идентификации,
и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью,
такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в
результате ее продажи, залога или иным образом.
В процессе ипотечного
кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования
кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с
использованием финансовых коэффициентов, при этом ведущую роль играют
коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной
задолженности показывает долю ипотечного долга (т. е. заемных средств) в общей
стоимости недвижимости.
где Кз — коэффициент ипотечной задолженности, %;
И — сумма ипотечного кредита, руб.;
К — общая стоимость недвижимости, руб.
С позиции залогодержателя (т. е.
кредитора) более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более
высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его
права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают определенные верхние
пределы данного коэффициента (обычно не более 70-75 % сметы или стоимости
покупки).
Ипотечная постоянная — это
процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме
ипотечного кредита:
где Пи — ипотечная постоянная, %;
Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;
И — основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит
был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки
процента за кредит.
Превышение ипотечной постоянной
над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же
ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы
кредита произойдет шаровым платежом.
Когда же ипотечная постоянная
меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже
проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет
накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет
расти.
Закладные
листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными
(или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый
процент.
Закладные
листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам – другим
кредитным институтам (в некоторых странах – любому инвестору). Инвестиции в
закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного
процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость
заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при
реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).
Продав
закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых
ипотечных кредитов.
Погашение
ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если
время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит
должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по
выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в
зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки
более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал
(месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.
Ипотека
в России имеет долгую и сложную историю.
В
настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и
современный зарубежный опыт.
На
сегодняшний день коммерческие банки России могут предоставлять три вида
жилищных ипотечных кредитов, представленных на рисунке 1.
Рисунок 1 — Виды ипотечных кредитов
Земельный кредит – это краткосрочный или
долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство
земли под предстоящее жилищное строительство.
Строительный кредит – кредит на строительство или
реконструкцию жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ.
Кредит на приобретение недвижимости – это
долгосрочный кредит на покупку недвижимости.
Также можно использовать
расширенную классификацию ипотечных кредитов. Критерии классификации:
предприятия,
здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской
деятельности;
жилые дома,
квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат;
дачи, садовые
дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные,
морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты
незавершенного строительства*(122).
приобретение
готового жилья в многоквартирном доме*(123) либо
отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или
дополнительного места жительства;
приобретение
дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
приобретение земельного участка под застройку.
По виду кредитора:
По виду заемщиков:
как субъектов
кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты,
предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
кредиты могут
предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам
риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.
1. По способу
рефинансирования.
предварительные
накопления заемщиков, государственные субсидии;
собственные,
привлеченные и заемные средства;
продажа
закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку;
2. По способу
амортизации долга:
кредит с
переменными выплатами;
кредит с
единовременным погашением согласно особым условиям.
3. По виду
процентной ставки:
кредит с фиксированной
процентной ставкой;
кредит с
переменной процентной ставкой.
4. По
возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения;
без права
досрочного погашения;
с правом
досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении
основных принципов кредитования:
Выделяется две модели (схемы)
ипотечного кредитования.
2.
Одноуровневая («немецкая модель»).
Это автономная сбалансированная
модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования
по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret
Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает
возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере
50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный
кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная
сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою
деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе
собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все
средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения
уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу
ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
На рисунке 2 показана стандартная
схема ипотечного кредитования.
Рисунок 2 – Стандартная схема ипотечного кредитования
Выделяют следующие этапы
ипотечного кредитования:
предварительный (разъяснение
клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения
ссуды);
сбор и проверка информации о
клиенте и о залоге;
оценка вероятности погашения
кредита;
принятие решения по кредиту
(сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
заключение кредитной сделки;
обслуживание кредитной сделки;
закрытие кредитной сделки.
Большое значение в сфере
ипотечного кредитования придается государственной поддержке. Государственная
бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных
субсидий) предусматривает для граждан, не располагающих достаточными доходами
для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение
безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного
кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.
На рисунке 3 показана схема
получения и реализации субсидии при ипотечном кредите.
Рисунок 3 – Схема получения и реализации субсидии при ипотечном кредите
Для становления и развития системы долгосрочного
ипотечного кредитования необходимо решить следующие задачи:
совершенствование
законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при
ипотечном кредитовании, в первую очередь – создание четкой процедуры обращения
взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщиков по кредиту из
заложенного жилья;
создание и
внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных
внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
создание
инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации
сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой
информации участников рынка ипотечного кредитования;
налоговое
обеспечение как граждан – получателей ипотечных кредитов и инвесторов,
обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой
стороны;
создание равных
условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
создание
механизмов социальной защиты заемщиков как от неравномерных действий
банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в
случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе
Основными
проблемами ипотечного кредитования являются:
общие
макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов,
отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);
слабость
институтов оценки недвижимости (только зарождаются);
существующие
ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных
ипотечных кредитов;
неразвитость
ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование
использования такого финансового инструмента как закладная;
ограниченность
сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких
условиях для заемщика (срок – 10-15 лет, высокие процентные ставки – в среднем
10-13% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на
срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге
до полного погашения ссудной задолженности.
На сегодняшний день получить ипотечный кредит в
России почти невозможно. На начало 2009 года возникли сложности с ранее
выданными кредитами, в целом ипотечное кредитование в России фактически
парализовано.
По данным экспертов в данной
сфере, с начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои
ипотечные программы, сократилось в 20 раз. Например, в середине декабря выдачу
ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков.
На сегодняшний момент большинство
банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь
видимость активности в данном сегменте, предъявляют слишком строгие требования
к потенциальным заемщикам ,а также предлагают очень высокую ставку по
ипотечному кредиту. По словам экспертов, на сегодня удовлетворяется не более 10-12%
от общего числа заявок на получение ипотечного кредита.
Проблемы ипотечного кредитования в
Америке начались тогда, когда банки, стремясь сохранить темпы выдачи ипотечных
кредитов и роста своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так
называемые «высокорискованные» ипотечные кредиты заемщикам с сомнительной
кредитной историей или тем заемщикам, чей уровень дохода не был подтвержден
официально. Через некоторое количество времени выяснилось, что американские
инвесторы не проявляют интереса к этому сектору кредитования, и банкам стало
трудно рефинансировать «высокорискованные» ипотечные портфели. Из-за этого они
вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в секторе «высокорискованных»
кредитов начал увеличиваться объем задолженности заемщиков перед банками-кредиторами.
Вскоре доля дефолтов по «высокорискованным» ипотечным кредитам превысила 30%.
Несмотря на лояльные условия выдачи кредитов с
высоким уровнем риска, спрос на недвижимость неуклонно падал. Началась
стагнация рынка недвижимости, цены начали падать. Результатом этого стало
увеличение стоимости рефинансирования ипотечных портфелей, и банки начали
предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Например, к началу 2007 года
банки пытались продать «высокорискованные» кредиты за половину их номинальной
стоимости.
В результате всех этих процессов банки и другие кредитные
организации понесли значительные убытки. Например, в июле 2007 года один из
лидеров рынка «высокорискованного» кредитования, инвестиционная компания Bear
Steams, объявила о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов. Далее
процессы стали развиваться по принципу цепной реакции.
Кроме того, значительную роль в
начале кризиса в США сыграл тот факт, что участники рынка начали массово
выпускать ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций были
обеспечены не чем иным, как предыдущими выпусками, то есть не имели под собой
реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги
серьезно обесценились. Таким образом, процессы на рынке ипотечного кредитования
в Америке повлекли за собой преобразования и на российском ипотечном рынке.
По данным Минэкономразвития, к
декабрю 2008 года дефолты на российском рынке наступили по 10 процентам
ипотечных кредитов. При этом эксперты отрасли утверждают, что объем
задолженности населения перед банками может достичь 400 миллиардов рублей (при
том, что весь объем выдачи ипотеки в России за 2007 год составил 557 миллиардов
рублей). При этом каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением
иностранного капитала.
В целом можно сказать, что в России также были
довольно лояльные условия для получения ипотечного кредита. Например, пытаясь
привлечь клиентов, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым
первоначальным взносом.
Учитывая приведенную выше
статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть российских
ипотечных кредитов с инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а
российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение
американского сценария, что в целом уже начало подтверждаться оперативными
статистическими данными.
Поэтому российские банкиры начали
в срочном порядке изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к
заемщикам и менять условия для уже выданных кредитов.
Данную ситуацию еще более
осложняет тот факт, что, стремясь любым образом обеспечить рост количества
выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок
рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные
рынки, вследствие начавшихся трудностей, закрылись для российских кредитных
организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.
Таким образом, наступил момент,
когда стало ясно, что самостоятельно российский банки не смогут справиться с
возникшими проблемами. Для решения проблем правительство РФ в срочном порядке
разработало план по спасению российского ипотечного рынка, определив на роль
спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой
стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году.
Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично — поскольку выяснилось, что
весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их
собственным стандартам.
В результате было решено, что
банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым
возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии
на эти кредиты. При этом «Дефолтные» облигации банков, заверенные гарантиями
АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что
позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков.
Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма,
составляет 200 миллиардов рублей.
При этом возникла следующая проблема – обеспечение гарантий
АИЖК, которые предоставляются на «дефолтные» («высокорискованные») ипотечные
облигации. Выяснилось, что «дефолтные» облигации обеспечены долговыми
обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик,
получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на
один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки
рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким
образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту,
тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.
Следовательно, гарантии АИЖК
обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.
Все случившееся указывает на
необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского
ипотечного кредитования, которых пока не происходит.
