По производственной (преддипломной) практике
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова»
Кафедра «Управление проектами и программами»
по производственной (преддипломной) практике
Студентки Бабич Виктории Петровны группы 44
Специальности «Менеджмент на предприятиях по операциям с недвижимым имуществом»
Место прохождения практики ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ», 119049, г. Москва, пер. 1-й Люсиновский, д. 3Б
Дата начала практики «13» апреля 2015 г.
Дата окончания практики «10» мая 2015 г.
Руководитель практики от организации
Генеральный директор Быстров Н.В. _________________
(должность, Ф.И.О.) (подпись)
Руководитель практики от кафедры
д.э.н., профессор Панкратов Е.П. _________________
(ученая степень, ученое звание, Ф.И.О.) (подпись)
В соответствии с учебным планом Бабич Виктория Петровна проходила производственную (преддипломную) практику в ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» с «13» апреля 2015 года по «10» мая 2015 года, была принята для прохождения практики в штат общества на должность помощника генерального директора.
Цель практики — закрепление теоретических знаний, полученных в процессе обучения в университете; овладение производственными навыками и передовыми методами управленческого труда; приобретение опыта общественной и организаторской работы.
Основными задачами производственной (преддипломной) практики являются:
— закрепление и углубление теоретических знаний;
— изучение деятельности ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»;
— сбор статистических материалов (базы данных), их систематизация и анализ для дальнейшего использования в отчете.
Совместно с руководителем практики непосредственно в обществе был составлен план осуществления работы, который был успешно выполнен.
В процессе прохождения производственной (преддипломной) практики:
— ознакомилась с законодательством РФ, регулирующим деятельность общества;
— изучила учредительный документ — устав, утвержденный учредителем общества;
— определила структуру организации;
— ознакомилась с организацией и выполняемыми функциями и обязанностями работников предприятия;
— изучила нормативно-правовую базу в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— ознакомилась с особенностями работы агента (риэлтора);
— ознакомился с видами гражданско-правовых договоров в области операций с недвижимым имуществом, их спецификой;
— научилась заполнять основные виды гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг, составлять доверенности и иные документы;
— проверяла документы на их соответствие требованиям гражданского законодательства, а также выявляла и обобщала недостатки их формы и содержания;
— принимала участие в текущей работе предприятия;
— осуществляла поиск необходимой информации;
— помогала в оформлении документов;
— проанализировала состояние рынка жилой недвижимости Москвы по итогам 2014 года.
Глава 1. Общая характеристика предприятия ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»
Предприятие по операциям с недвижимым имуществом организовано в форме общества с ограниченной ответственностью в 2010 году, полное наименование предприятия — Общество с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ».
ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.
Общество является юридическим лицом: обладает обособленным имуществом, имеет самостоятельный баланс, расчетный, текущий и другие счета в банке, круглую печать, штампы и бланки со своим наименованием. Общество несёт ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам своих участников.
Главным исполнительным органом является генеральный директор – Быстров Николай Владимирович.
Юридический адрес ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»: 119049, г. Москва, пер. 1-й Люсиновский, д. 3Б
Общество с ограниченной ответственностью имеет большой, современный офис, оборудованный всей необходимой офисной техникой, которая предоставляет все удобства клиентам.
Миссия агентства недвижимости ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» — формировать цивилизованный рынок недвижимости.
Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными потоками клиентов, поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и персонала. Основными требованиями к офису являются:
1)близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта;
2)разделение офиса на помещения для работы с клиентами и для работы персонала;
3)вход в офис должен быть со стороны основной улицы;
4)отдельные помещения должны быть предусмотрены для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.
Все вышеперечисленные требования к офису агентства недвижимости соблюдаются ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ», поскольку офис расположен недалеко от остановки общественного транспорта, вход в него находится со стороны основной улицы; помещение офиса сегментировано и приспособлено для работы как агентов, так и клиентов; для ведения переговоров предусмотрена отдельная изолированная комната.
Агентство является коммерческой организацией, следовательно, основной целью создания и функционирования предприятия является осуществление предпринимательской деятельности с целью получения прибыли. Для достижения указанной цели предприятие в установленном законом порядке осуществляет следующие виды деятельности:
1) Операции с недвижимым имуществом;
2) Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества (Основной вид деятельности);
3) Деятельность в области права, бухгалтерского учета и аудита; консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления предприятием;
4) Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
5) Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
6) Покупка и продажа земельных участков (Дополнительный вид деятельности).
7) Услуги по продаже нежилых зданий с земельным участком за вознаграждение или на договорной основе;
8) Услуги по оценке за вознаграждение или на договорной основе;
9) Услуги по продаже свободных земельных участков для нежилой застройки за вознаграждение или на договорной основе.
В команде агентства недвижимости ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» работают профессионалы, уровень профессионализма которых постоянно повышается на специальных курсах повышения квалификации. Агентство оказывает полный комплекс профессиональных риэлтерских и юридических услуг на территории г. Москва. ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» придерживается высоких стандартов ведения бизнеса, активно выступает за построение цивилизованных отношений на рынке недвижимости. Профессиональные риэлторы компании окажут квалифицированную помощь на всех этапах проведения сделок: от подбора необходимого объекта недвижимости до получения права собственности.
ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» является малым предприятием, поскольку в штат входит менее 20 работников. Таким образом, можно выделить как достоинства, так и недостатки малой риэлтерской фирмы. К достоинствам можно отнести:
— наличие высококлассных специалистов, ориентированных на узкие сегменты рынка;
— как правило, глубокая проработка сделок.
Недостатки малой риэлтерской фирмы:
— проблемы с колебаниями спроса на услуги;
— малоизвестность из-за недостатка средств на рекламу.
Главным достижением ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» является сформированная команда профессионалов.
Организационная структура ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» представлена на рисунке 1.
Рисунок 1. Организационная структура предприятия
Данная организационная структура является линейной, т.е. во главе каждого подразделения стоит руководитель, сосредоточивший в своих руках все функции управления и осуществляющий единоличное руководство подчиненными ему работниками.
Связь между сотрудниками и генеральным директором, а также между генеральным директором и клиентами осуществляет секретарь.
Структурными подразделениями предприятия являются отделы:
1.Юридический отдел, содержащий юристов;
2.Технический отдел включает водителей, в обязанности которых входит развоз риэлторов на объекты недвижимости для показов;
3.Риэлтерский отдел, возглавляемый начальником отдела, который в свою очередь руководит штатом агентов, а агенты распределены по следующим отделам:
— вторичного рынка;
— загородной недвижимости;
— аренды жилой недвижимости;
— коммерческой недвижимости;
4.Финансовый отдел, возглавляемый начальником отдела, который имеет в своём подчинении бухгалтера.
Успех риэлтерского бизнеса зависит от кадрового состава, организации его работы и управления, оплаты труда. Клиенты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные со сбором документов, справок, получением нужной информации, стоянием в очередях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профессионалы, знающие, что и в какой последовательности делать.
Глава 2. Сделки с недвижимым имуществом, осуществляемые ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»
2.1. Характеристика и виды риэлтерских услуг в сфере операций с жилой недвижимостью
На рынке платных услуг достаточно давно функционируют риэлтерские компании, а именно с того момента, как только появилась возможность покупать и продавать жилые помещения. Постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения – это поле деятельности риэлтора. В каждом городе Российской Федерации существует свой рынок услуг с определенными потребностями на жилые помещения.
Агентство недвижимости – это частное предприятие, которое создается с целью получения прибыли от посреднической деятельности при проведении сделок купли-продажи, либо аренды жилья и коммерческой недвижимости. Основным видом деятельности является создание клиентской базы, состоящей из продавцов и арендодателей, которые ищут покупателей и арендаторов для своих объектов. Сотрудников агентств недвижимости традиционно называют риелторами, агентами недвижимости, и иногда, устаревшим словом маклер. Основной формой взаимодействия агентств недвижимости со своими клиентами является гражданско-правовой договор, который предусматривает все основные обязанности сторон, предмет сделки и размер оплаты.
В независимой России частные агентства недвижимости появились в 1992 году, тогда был принят и закон, регулирующий их деятельность, который современные участники рынка называют бессмысленной попыткой установки излишних административных барьеров на пути развития бизнеса. Каждая организация, которая предоставляла услуги в сфере недвижимости, обязывалась получить лицензию, стоимость которой составляла от 5 до 10 тысяч долларов США и обучить на специальных государственных платных курсах своих специалистов. В 2002 году эта норма была отменена и деятельность агентств перестала быть лицензионной. Такие изменения повлияли на то, что риэлтерской деятельностью начало заниматься множество частных предпринимателей, что породило очень высокую конкуренцию в сфере и в значительной мере снизило стоимость услуг и повысило их качество. Наиболее крупные агентства, которые получили лицензии и вложили серьезные средства в развитие своего бизнеса, разумеется, были против отмены действующего государственного регулирования, но им пришлось считаться с принципом свободного рынка и конкуренции.
В настоящее время, множество агентств недвижимости, которые начали свою деятельность в сфере в 90-х годах прошлого века, расширяют свои виды деятельности и становятся девелоперскими компаниями. Это значит, что они имеют возможность инвестировать средства в постройку новых жилых либо коммерческих объектов с целью дальнейшей продажи своим клиентам, а так же сдачи в аренду.
«Услуга», «риэлтерская услуга» «рынок риэлтерских услуг» являются важными понятиями в рыночной экономике. Несмотря на высокую значимость сферы услуг для современной экономики, в настоящее время отсутствует единое определение услуги как экономического понятия. Услуга – это деятельность, результатом которой является удовлетворение какой-либо потребности людей.
Производство услуг может быть связано, а может и не быть связано с товаром в его материальном виде. Услуга – это то, что неосязаемо и в обмен на что потребитель, фирма или правительство готовы предоставить что-либо ценное. В работе Д.А. Карха показано, что существующие определения понятия «услуга» могут быть разделены на три группы:
− во-первых, это определения, характеризующие услугу как действия, виды деятельности, саму деятельность;
− во-вторых, определения, рассматривающие услугу как результат деятельности;
− в-третьих, определения, в которых услуга характеризуется как деятельность и как результат.
Большинство современных агентств недвижимости во всех странах мира предоставляют ориентировочно одинаковые виды услуг с небольшими особенностями, спецификой местного законодательства. Основными услугами являются:
— посредничество в сфере торговли и аренды недвижимости, поиск покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей:
— предоставление клиентам информационно-консультационных услуг, касающихся рынка недвижимости;
— выполнение делегированных функций по управлению имуществом в отсутствие владельца.
Среди жителей стран СНГ, особенно тех, кто осуществляет сделки с недвижимым имуществом один или два раза в течение всей жизни, бытует мнение, что покупка или продажа жилья напрямую значительно выгоднее и безопаснее, чем с помощью агентства недвижимости. Возможно в 90-е годы прошлого века, когда уровень преступности был значительно выше, это утверждение и было правильным, а в настоящее время, участники рынка недвижимости передовых стран мира стараются не заключать договоров без участия представителя соответствующей компании. Дело в том, что современные агентства недвижимости имеют специальные базы данных, а так же работают с государственными органами, контролирующими рынок и могут в течение короткого срока проверить всю необходимую информацию по поводу интересующего объекта, с учетом документов, подтверждающих право владения, наличие обременений, историю объекта и многое другое. Подписываемый с ними договор имеет конкретный раздел, предусматривающий ответственность агентства, а так же конкретного риелтора в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Стоимость услуг агентов по недвижимости измеряется в процентах от суммы договора. Зачастую, при заключении сделки купли-продажи, вознаграждение риелтора составляет 10 процентов.
Законодательные базы России не предусматривают специфических требований к физическим и юридическим лицам, изъявившим желание работать в сфере торговли недвижимости. Более того, и в настоящее время нет специального закона, регламентирующего деятельность агентств недвижимости и частнопрактикующих риелторов. Различные институты и представители общественности выступают с разработанными ими проектами такого нужного закона.
Что касается понятия и содержания деятельности риэлтора, то следует отметить, что сюда относятся именно посреднические услуги по купле-продаже, а доля других сделок с жилым фондом относительно невелика.
Согласно ГК РФ, риэлтерская деятельность – это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, это профессиональная деятельность, осуществляемая на постоянной основе по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости.
На рынке жилой недвижимости функционирует достаточное количество субъектов.
Следовательно, необходимо дать определение некоторым из них. Исходя из ФЗ «О риэлтерской деятельности в РФ», согласно ст.3:
Риэлтор – это субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий риэлтерскую деятельность.
Потребитель – физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключивший с риэлтором договор на оказание риэлтерских услуг.
Договор на оказание риэлтерских услуг – договор оказания услуг на возмездной основе между потребителем и риэлтором, предметом которого является оказание риэлтерской услуги.
В состав риэлтерской услуги входит:
1) изучение анализа конъюнктуры рынка жилой недвижимости и определение рекомендуемой цены недвижимого имущества;
2) обеспечение сохранности документов, полученных от потребителя для подготовки сделки;
3) обеспечение защиты интересов потребителей путем разъяснения прав и обязанностей, а также правовых последствий сделок;
4) осуществление рекламы недвижимого имущества как товара на условиях, предусмотренных заключенным договором на оказание риэлтерских услуг;
5) подбор объектов жилой недвижимости, удовлетворяющих критериям, установленным Потребителем;
6) получение от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, других государственных, муниципальных и иных органов необходимой информации о недвижимом имуществе и правах на него;
7) экспертная оценка содержания правоустанавливающих и иных документов, необходимых для совершения сделок с недвижимым имуществом и выдача рекомендаций по доведению их до требований, предъявляемых действующим законодательством;
8) доведение до потребителя ставшей известной риэлтору информации, которая может существенно повлиять на решение потребителя о совершении сделки с недвижимым имуществом;
9) организация и осуществление деловых контактов и переговоров с третьими лицами с учетом условий, предусмотренных заключенными договорами;
10) составление договоров отчуждения недвижимого жилого имущества, необходимых соглашений, актов и иных документов, необходимых для заключения данных договоров;
11) содействие потребителю в проведении безопасных расчетов по сделке и представлении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Далее необходимо рассмотреть технологию оказания риэлтерских услуг, которая состоит из нескольких этапов:
Этап первый – поступает заявка по определенной услуге. На данном этапе изучается характер и объем предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости и формулируются ограничительные особенности.
Этап второй – осуществляется предварительный осмотр объекта недвижимости и заключается договор об оказании соответствующей услуги. На данном этапе конкретизируется предмет договора и осуществляется подготовка к его написанию, а также составляется план выполнения соответствующих работ по договору.
Этап третий – осуществляется сбор и анализ данных об объекте недвижимости. На данном этапе для подтверждения достоверности, и полезности собранной информации, необходимой для проведения определенной сделки, осуществляется сбор документов об объекте недвижимости. Заказчику предоставляется отчет о проделанной работе и заказчик информируется о готовности всех субъектов сделки к ее оформлению.
Этап четвертый – осуществляется сопровождение сделки со стороны юридической составляющей. На данном этапе формируется комплект документов, осуществляется их исследование и подтверждение юристом на степень законности проводимой сделки. Определяются риски, которые могут сопутствовать данной сделке, а также осуществляется ознакомление заказчика с документами и согласовываются условия и техника проведения соответствующей сделки.
Этап пятый – осуществляется сделка с недвижимостью и происходит оплата услуг риэлтора. На данном этапе осуществляется непосредственно сделка с недвижимостью и оформляется документально. Оформляется акт сдачи – приемки работ, которые выполнялись по договору об оказании услуги и происходит оплата услуг риэлтора за выполненную работу.
В результате исследования услуг, оказываемых агентствами недвижимости, важно отметить, что данный вид посреднической деятельности в России на данном этапе становиться неотъемлемой ее частью, с помощью которой решаются жилищно — финансовые проблемы населения.
Согласно действующему законодательству основными видами деятельности риэлтерских организаций на рынке жилья могут быть:
1) оценка жилой недвижимости;
2) проведение различных налоговых консультаций;
3) оказание посреднических услуг в сфере операций с недвижимостью;
4) сдача в аренду объектов жилой недвижимости;
5) купля-продажа квартир в новостройках и на вторичной рынке жилья;
6) покупка и продажа частных домов и строений в городах и сельской местности;
7) и др.
Таким образом, риэлтерская компания способна оказывать широкий спектр услуг, как по видам, так и по объектам сделок. При этом объекты, с которыми проводится работа, отличаются большим разнообразием. Например, кроме традиционной купли-продажи квартир и домов, агентство недвижимости также может сопроводить куплю-продажу земельного участка, коммерческого объекта. Причем в процессе сопровождения сделки специалисты агентства должны не только обеспечить «юридическую чистоту» проводимых мероприятий, но и оказать другую помощь.
Под этой помощью подразумевается оформление различных справок, сбор документов на приватизацию имущества, помощь в решении проблем с оплатой коммунальных платежей, прохождение регистрации и т.д.
2.2. Виды деятельности ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»
Основной перечень услуг, оказываемых ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»:
1) покупка и продажа объектов недвижимости;
2) аренда квартир и коммерческой недвижимости;
3) подбор объектов недвижимости;
4) консультации по правовым вопросам, связанным с недвижимым имуществом;
5) сопровождение, нотариальное оформление сделок;
6) покупка и продажа земельных участков;
7) составление договоров;
8) проверка юридической чистоты объекта.
Рассмотрим основные виды сделок, совершаемых риэлтерской фирмой ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ».
Наиболее распространенной сделкой является купля-продажа жилой недвижимости. Именно поэтому на изучение данной сделки было потрачено довольно много времени. А также подробно был изучен договор купли-продажи квартиры.
Купля-продажа – это сделка, при которой продавец (собственник недвижимого имущества) обязуется передать право собственности на объект недвижимости покупателю, а покупатель в свою очередь обязуется принять эту недвижимость в свою собственность и уплатить продавцу определенную денежную сумму (указанную в договоре). Право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором она располагается и без которого пользование недвижимостью невозможно.
Сделка купля-продажа регулируется ст.549 ГК РФ и в соответствии с действующим законодательством сделка купля-продажа оформляется путем подписания письменного договора, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Объектами сделки купля-продажа могут являться жилые помещения, а также нежилые, земельные участки, участки недр, предприятие как имущественный комплекс, а также воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли — продажи считается недействительным.
При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но и права, и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.
Купля-продажа предприятия может проходить в разных формах: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий конкурс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкурс, неорганизованные сделки.
Выбор способа продажи зависит от конкретных целей. Например, быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аукционных торгах. Инвестиционный конкурс преследует цель подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкцию объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом. Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники. Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетворить некоторым условиям (социальным и/или инвестиционным), выдвигаемых организаторами конкурса.
Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижимости, коммерческий конкурс — для мелких и средних предприятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предприятий.
Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и внесение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта недвижимости, обеспечение занятости, финансирование и использовании объектов социальной сферы и пр.) и дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретаемого объекта. Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комиссию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога, копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложениях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.
В процессе прохождения практики также мною была изучена структура договора аренды жилого помещения и особенности его заключения.
Аренда (среднелат. arrendare — отдавать в наем) — это предоставление недвижимости собственником (арендодателем) во временное владение и пользование, либо пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях. В аренду может быть передана земля, другие природные объекты, предприятия, здания, оборудование и другие объекты, сохраняющие натуральные свойства в процессе использования.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договоры аренды жилых помещений, собственниками которых являются граждане и юридические лица, должны быть заключены в письменной форме и зарегистрированы в жилищно-эксплуатационном органе и налоговой инспекции.
2.3. Сделки с недвижимостью. Теоретические аспекты.
Основное время практики было посвящено изучению сделок с жилыми помещениями. Мною была проведена работа, а именно был осуществлен подбор объектов, соответствующих желаниям клиента агентства, в информационной базе недвижимости. Также совместно с руководителем практики, Быстровым Н.В., присутствовала на показе клиентам квартир, выставленных на продажу.
Сделка с недвижимостью — это осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на создание, изменение или прекращение их прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.
Существует несколько видов классификаций сделок с недвижимым имуществом:
1) по количеству участвующих сторон
2) по наличию денежного вознаграждения:
3) по законности:
Сделку с недвижимостью можно считать действительной при соблюдении четырех правил:
1)Содержание и правовые последствия сделки не противоречат законодательству;
2)Сделка совершена дееспособными и правоспособными сторонами;
3)Свобода волеизъявления сторон;
4)Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях, и зарегистрированная в ЕГРП.
В ходе практики много времени было посвящено изучению порядка заключения и оформления договоров по сделкам с недвижимостью, их структуры и особенности.
Договор – это соглашение двух или более сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.
Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:
— выражать содержание сделки (ее условия);
— быть подписанным одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках), или уполномоченными их представителями;
— в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверенным;
Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными. В этом случае они могут быть признаны как совершенными с нарушением законов (и тогда они влекут определенные юридические последствия), так и без их нарушения. В любом случае необходимо знание законов, на основании которых заключаются сделки.
Недействительные сделки с недвижимостью в свою очередь делятся на оспоримые и ничтожные. Сделки оспоримые – это сделки, которые проведены с нарушением и в силу имеющегося нарушения одна из сторон или обе имеют друг другу претензии, которые разрешаются в досудебном или судебном порядке. Ничтожные сделки – это сделки, которые незаконны изначально, т.е. в основании сделки есть какое-то нарушение:
— совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
— волеизъявление не соответствует подлинной воле;
— нарушена форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
— сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий.
Все сделки подлежат государственной регистрации как единственное доказательство существования прав на объекты, ограничения прав, возникновения, перехода и прекращения.
С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения. Основные виды сделок — купля-продажа, дарение, наследование, обмен, залог.
2.4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Во время прохождения практики посетила Росреестр для подачи пакета документов для регистрации сделки, так как любая форма сделок с недвижимым имуществом обязательно заканчивается государственной регистрацией сделки.
Регистрация прав на любое недвижимое имущество, в том числе и нежилое, согласно закону №122-ФЗ, осуществляется государством путём внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Держателем бумажной и электронной версий ЕГРП является Минюст РФ и его территориальные подразделения — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) в соответствующем субъекте Российской Федерации, где и совершаются все регистрационные действия.
Регистрация права осуществляется путем внесения соответствующей записи в ЕГРП — Единый государственный реестр прав, причем с аннулированием предыдущей, если право на данный объект возникало у кого-
либо ранее. Государственной регистрации подлежат только вещные права,
к которым относятся:
1) собственность (полная — для юридических лиц, частная — для физических);
2) пожизненное наследуемое владение (для граждан — пользователей земельными участками);
3) бессрочное пользование (аналогично для юридических лиц);
4) хозяйственное ведение (для государственных и муниципальных унитарных предприятий, ведущих хозяйственную деятельность);
5) оперативное управление (для казенных предприятий и
Также подлежат регистрации и сервитуты — права ограниченного пользования чужой недвижимостью, которые устанавливаются в пользу и юридических, и физических лиц.
Глава 3. Состояние рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья
Жилищная сфера — одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.
В связи с тем, что агентство недвижимости ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» находится в городе Москва и задания практики были связаны именно с жилой недвижимостью, целесообразно изучить состояние рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам 2014 года.
Весь 2014 год рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства повлияли на недвижимость двояко. С одной стороны, их действие можно суммарно охарактеризовать как «денег стало меньше», а с другой, как «недвижимость снова оказалась предметом повышенного интереса».
На протяжении 2014 года внешние факторы успели дважды вызвать ажиотаж вокруг недвижимости, чего не было никогда ранее. Первая волна ажиотажа пришлась на начало 2014 года и длилась с января по середину апреля. Такова была реакция людей на ситуацию с присоединением Крыма и ухудшение отношений с западным миром. Тогда в равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для жизни и решить квартирный вопрос по принципу «пока не стало хуже».
Вторая волна ажиотажа на рынке недвижимости стала зарождаться в ноябре и достигла своего апогея в декабре 2014 года на фоне беспрецедентного обвала рубля. Она оказалась даже более сильной и более эмоциональной, чем первая, но, видимо, она станет и более краткосрочной. По сути, рынок недвижимости захлестнула та же паника, что и все другие товарные рынки, и большинством людей двигало желание купить хоть что-нибудь, чтобы спасти деньги.
Вполне понятна как рациональная, так и эмоциональная подоплека действий населения во время обеих вспышек ажиотажа. В прежние годы любой ажиотаж на рынке недвижимости оборачивался ростом цен минимум на 20-30%, а то и до 100%, как было в 2003 или 2006 годах. На этот же раз цены на квартиры в Москве и в других городах и регионах России почти не выросли, особенно если сравнивать их с ростом курса доллара, прибавившем в 2014 году около 100%.
По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили за 2014 год 12% и к концу года приблизились к уровню в 190 тысяч рублей за метр. Из 12% годового прироста 4-5% пришлось на первую волну ажиотажа в начале года, остальные – на вторую половину осени и декабрь. Более того, если после Нового года курсы валют стабилизируются и покупательский ажиотаж быстро сойдет на нет, то потенциал дальнейшего роста квадратного метра выглядит сомнительным. По итогам же 2014 года недвижимость с трудом покрыла инфляцию, размер которой, очевидно, будет выше как прогнозных, так и официальных оценок.
Другое важное обстоятельство состоит в том, что недвижимость в Москве и Подмосковье не готова больше расти вслед за долларом, причем даже в элитном сегменте. Экономика за последние годы стала в основном рублевой, рублевые доходы и сбережения преобладают, поэтому платить за покупку или аренду жилья пропорционально доллару сейчас не может почти никто. В связи с этим большинство продавцов перешло в рубли или зафиксировало курс, а та незначительная часть предложений, которая пытается привязаться к доллару, как правило, не продается.
По этой причине цены на квартиры в Москве в долларовом выражении показывают ощутимый минус. Так, долларовый индекс стоимости жилья в столице, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за 2014 год на 25% и составил к концу года менее 3.500$ за метр (если ориентироваться на более динамичный еженедельный индекс). Примечательно, что индекс упал ниже «дна», достигнутого в 2009 году после кризиса 2008 года, и пока продолжает движение вниз.
Распределение динамики цен по типам жилья и по географии в 2014 году полностью соответствует периодам ослабления рубля и роста курса доллара. В этих условиях продавцы жилья в дорогом сегменте чаще пытаются привязать цены к доллару, поэтому первое время дорогой сегмент выглядит более устойчивым. Так и в 2014 году наименьшее снижение наблюдается на современные монолитно-кирпичные дома (по сути, те же недавние новостройки) и на квартиры больших площадей – трехкомнатные и многокомнатные, опять же характерные для современного жилья, домов бизнес-класса, элитные квартиры и т.д.
В разрезе географии самым устойчивым по цене оказался Центральный округ, за ним следуют наиболее престижные Западный округ и Юго-Западный округ. Все иные «народные» округа и районы, как и обычные типы жилья, показали примерно одинаковый минус с небольшими вариациями.
По данным «ИРН-Консалтинг», в IV квартале 2014 г. в Москве за ТТК и Подмосковье предлагалось на продажу 73 674 квартиры в 1291 многоэтажной новостройке. В сравнении со II кварталом количество квартир в продаже выросло на 8,2%, а общее число домов почти не изменилось – прирост составил всего 0,6%. Причина в том, что во втором полугодии в реализацию поступило 380 новостроек против 372 объектов, которые были распроданы или временно сняты с продаж. Общий объем предложения увеличился на 5,7%: с 4 459 600 кв. м во II квартале до 4 715 700 кв. м в IV квартале. Средняя площадь квартир в продаже сократилась на 2,2%: с 65,5 до 64,0 кв. м.
Географическое распределение объемов предложения в конце 2014 г. выглядело следующим образом: 75,9% квартир продавалось в Подмосковье, 7,2% – в Новой Москве, 16,9% – в столичных районах за Третьим транспортным кольцом (включая районы старой Москвы за МКАД). Об этом свидетельствуют «Исследование рынка новостроек Новой Москвы за второе полугодие 2014 года» и «Исследование рынка новостроек Подмосковья за второе полугодие 2014 года».
Во втором полугодии в Подмосковье стало предлагаться на 9,5% больше квартир, нежели в первой половине года. Увеличение числа квартир в продаже продемонстрировали и столичные районы за ТТК – на 6,8%. Однако, по данным «ИРН-Консалтинг», этот прирост произошел благодаря московским районам за МКАД, т.к. внутри Московской кольцевой автодороги выбор квартир, напротив, уменьшился на 3% (во II квартале здесь предлагалась 10 271 квартира, а в IV квартале – 9961 квартира). В Новой Москве число реализуемых квартир сократилось на 1%.
Такая динамика свидетельствует о том, что наибольшим спросом в конце 2014 г., когда резко упал курс рубля и люди начали переводить деньги из банковских вкладов в недвижимость, пользовались столичные новостройки внутри МКАД и проекты комплексной застройки Новой Москвы. При этом новые проекты и новые очереди в давно реализуемых жилых комплексах, которые вышли на продажу во втором полугодии в Новой Москве и столичных районах внутри МКАД, не смогли компенсировать распроданный объем жилья, в отличие от Подмосковья.
Во втором полугодии 2014 г. средняя стоимость метра выросла во всех географических сегментах Московского региона: в столичных районах за Третьим транспортным кольцом, включая районы старой Москвы за МКАД, – на 5,9%, в Новой Москве – на 5,5%, в Московской области – на 4,3%.
Прохождение производственной (преддипломной) практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в сфере операций с недвижимым имуществом.
Во время прохождения практики будущий специалист в сфере операций с недвижимым имуществом применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.
Таким образом, в соответствии с поставленной целью, были решены основные задачи производственной (преддипломной) практики:
При работе на предприятии опиралась на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть основы деятельности в организации по операциям с недвижимым имуществом.
Таким образом, на практике будет востребована основная часть знаний, полученных на занятиях в университете.
1)Гражданский кодекс Российской Федерации // Консультант Плюс. Версия Проф.
2)Жилищный кодекс Российской Федерации // Консультант Плюс. Версия Проф.
3)Конституция Российской Федерации // Консультант Плюс. Версия Проф.
4)Федеральный закон Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08 февраля 1998 года за № 14-ФЗ.
5)Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
6)Организация производства на предприятиях отрасли (операции с недвижимым имуществом): учебное пособие / Л.М. Михалина. — 2-е изд. -Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2010.- 133 с.
8)Управление недвижимостью / В.З. Черняк — м.: издательство «экзамен», 2007. — 319, с.
9)Шевчук Д. А. Экономика недвижимости: конспект лекций, 2010.-85 с.
10)Экономика недвижимости: Конспект лекций / сост. Д.А. Янин. — М.: МИЭМП, 2009. — 80 с.
11)Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселёва. — Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2009. — 194 с.
Поиск по сайту:
mydocx.ru — 2015-2023 year. (0.012 sec.)
