Договор постоянной ренты
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК).
Складывающиеся в таком случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми — договора пожизненной ренты1. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), наличии специального субъекта — иждивенца (иждивение не связано в настоящее время ни с возрастом, ни с состоянием здоровья гражданина), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество).
Согласно п.1 ст.586 ГК рента обременяет недвижимое имущество, как любое обременение оно носит вещный характер, т.к. обладает общим для вещного права признаком — следованием за вещью. Как указывал в конце XIX века К.Победоносцев «право на ренту с недвижимого имущества было вещным, соединявшееся запискою акта в поземельную книгу и повинность платежа лежала не на лице, а на имении». По французскому закону эта рента (поземельная) причисляется к личным, а не к вещным правам.
Исследуя правовую природу прав получателя ренты, необходимо обратиться к римскому праву. Права на чужие вещи были известны римлянам наряду с собственности и владения как iure in re aliena. Смысл таковых заключался в том, что их субъекты находились в непосредственной связи с вещью и были способны в определенных ситуациях устранить любое третье лицо.
К ним относились земельные сервитута (iura praediorum), узуфрукт (ususfructus), пользование (usus), жилищное право (habitatio), су-перфиций (superficies) и эмфитевсис (emphyteusis). Очевидно, что право получателя ренты имеет сходство именно с узуфруктом, характеризуемым в Дигестах Юстиниана как личный сервитут, отличающийся строго персональным характером.
В данном перечне специальных вещных прав этот институт устанавливается в пользу конкретного лица и не передается ни по наследству, ни с помощью in iure cessio. Как отмечает Д.В. Дождев, «это специальное вещное право сложилось в практике семейной жизни и было призвано обеспечивать алиментами вдову: наследодатель создавал для нее возможность пожизненно пользоваться плодами какой-либо вещи с тем, чтобы собственность на эту вещь оставалась у членов его семьи»1.
Появление конструкции узуфрукта (не ранее середины III в. до н.э.) совпадает с разработкой концепции ius in alienta. Смысл данного института заключается в том, что одному лицу (usufructuarius) принадлежат отдельные полномочия собственника (владение, пользование), а право распоряжения остаются у ее собственника.
Право собственности при этом не пребывает «в подвешенном состоянии», а субъектная юридическая ситуация dominus proprietatis не сводится к правомерному ожиданию восстановления вещи. Институт узуфрукта показывает «степень абстракции понятия собственности, которое оказывается независимым от возможности получения выгод от вещи».
Вещь как таковая не принадлежала узуфруктарию, использование ее не по назначению квалифицировалось как злоупотребление собственностью, узуфруктарий не мог поизводить даже улучшения вещи, тем более ухудшать ее (за нанесение вещи ущерба он отвечал по закону Аквилия как любое третье лицо) (Д. 7, 1, 15.2).
Анализируя правовое положение узуфруктария и сравнивая его со статусом получателя ренты можно определить следующее:
1) Получатель ренты имеет более широкий круг полномочий, т.к. плательщик — собственник недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, не может самостоятельно решать юридическую судьбу такого имущества — согласно ч.1 ст.604 ГК он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Узуфрукт — это право пользования и извлечения плодов из чужих вещей, но не на субстанцию вещи.
Смысл данного ограничения (в договоре пожизненного содержания с иждивением) заключается в защите интересов получателя ренты, т.к. в случае отчуждения плательщиком ренты имущества, переданного под выплату ренты, его обязательствапо договору ренты переходят на приобретателя имущества (п.1 ст.586 ГК), что подтверждает вещный характер прав рентополучателя, поэтому выбор нового должника имеет существенное значение для кредитора, тем более в личном, фидуциарном договоре, носящем доверительный характер.
Исключение уступаемое в силу природы требования касается требований, которые неразрывно связаны с личностью кредитора (так называемые высокоперсонифицированные требования) или при которых личность кредитора имеет существенное значение для должника. К таким
Причем Е. Крашенинников далее от неуступаемых требований отличает ограниченно уступаемые, т.е. требования, уступка которых возможна лишь при определенных предпосылках. Например, в силу п.2 ст.589 ГК требования из договора постоянной ренты могут быть уступлены только гражданам, а также некоммерческим организациям, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
2) Узуфруктарий не имеет права производить улучшение вещи, тем более ухудшать ее. Получатель ренты по смыслу закона также не должен производить улучшения, а тем более ухудшения вещи.
Хотя в литературе существует мнение, что это следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина-получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п.1 ст.587 ГК).
Если следовать логике законодателя правовой статус залогодержателя недвижимого имущества (предмета ренты) обязывает его принимать меры, необходимые для сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц (п.1 ст.343 ГК), а также пользоваться предметом залога (п.З ст.346).
Учитывая обязанность собственника нести бремя содержания своего имущества (ст.210), и отсутствия в гл.33 ГК специальных норм, регулирующих вопросы порядка распределения расходов на производимые улучшения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, следует отнести эти вопросы либо на усмотрение сторон, либо возложить их на собственника, то есть плательщика ренты).
3) При установлении узуфрукта истребовалась cautio от выгодоприобретателя для гарантии сохранности собственности. В противном случае собственник защищался либо специальной exeptio либо мог виндициро-вать вещь, преодолевая возражения узуфруктария посредством replicatio (Д.7, 9.7).
Таким образом, на процессуальном уровне вещное право узуфруктария обуславливалось наличием на его стороне личного обязательства в пользу собственника. Право узуфруктария в конце классической эпохи трансформировалось в обязательственное отношение с собственником, т.к. изначально было основано на непосредственной связи с вещью и являлось реальным полномочием.
Согласно ст.604 ГК плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Сфера компетенции плательщика ренты (собственника) ограничивается вещным правом получателя ренты также как у «голого» собственника при наличии вещного права узуфруктария. «Неспособность голого собственника установить или отменить сервитут даже с согласия узуфруктария показывает, что определение вещи узуфруктом ведет не к разделению оснований собственности, а к качественному изменению режима принадлежности вещи»1.
Сходство правового положения заключается также в способе защиты прав узуфруктария и получателя ренты, ведь смысл п.1 ст.347, когда залогодержатель, у которого находится вещь или должна была находиться заложенная вещь, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодержателя (ст.301, 302, 305) соответствует возможности узуфруктария защищаться посредством специального вещного иска — vindicatio usufructus как против голого собственника, так и против любого третьего лица .
Однако именно на основе обязательственного правоотношения между получателем и плательщиком рентных платежей ГК усиленно защищает интересы получателя, учитывая его непосредственную связь с вещью, именно первоначально возникающего до личных отношений между субъектами договора ренты.
