Отчет по производственной практике по оценке недвижимого имущества

по производственной практике

ПП.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

Выполнила студентка группы ЗИО-31

Руководитель производственной практики

Дата защиты отчета: «19» декабря 2020г.

1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВАЯ ФОРМА ОРГАНИЗАЦИИ.. 3

4. СОСТАВЛЕНИЕ ПРОЕКТА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 12

5. ИНВЕНТАРИЗАЦИОННАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 14

6. НАЛОГИ И ПЛАТЕЖИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 16

7. ТЕХНОЛОГИЯ И ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ. 20

8. ИСТОЧНИКИ И ОБЪЕМ ДАННЫХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ.. 21

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 25

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.. 27

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 32

12. СОГЛАСОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 35

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 37

В соответствии с гражданским кодексом РФ в России могут создаваться следующие организационные формы коммерческих предприятий: хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Хозяйственные товарищества и общества:

˗ полное товарищество;

˗ товарищество на вере (коммандитное товарищество);

˗ общество с ограниченной ответственностью,

˗ общество с дополнительной ответственностью;

˗ акционерное общество (открытое и закрытое).

Студентом-практикантом была пройдена производственная практика в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Марий Эл

Росреестр в городе Йошкар-Ола — многопрофильное учреждение с сетью территориальных управлений и подразделений, куда чаще всего обращаются по кадастровому учету и для регистрации прав на недвижимость.

Основные услуги Росреестра:

˗ контроль процедур землеустройства, земельный и геодезический надзор;

˗ регистрация сделки по недвижимости;

˗ каталог географических названий;

˗ юридическая экспертиза и оформление документов;

˗ реестр арбитражных управляющих;

˗ оформление лицензии, оказание услуг в области геодезии и картографии;

˗ прием писем граждан, выявление и корректировка ошибок в кадастре;

˗ решения о приостановлении или об отказе в регистрации;

˗ выдача документов о госрегистрации права.

˗ Регистрация прав на недвижимость, кадастровый учет недвижимости, мониторинг земель, геодезии и картографии, землеустройство, государственная кадастровая оценка, государственный надзор в области геодезии и картографии.

Доступные государственные услуги в г. Йошкар-Ола

˗ Регистрация права

˗ Кадастровый учет

˗ Кадастровый учет и регистрация права собственности

˗ Предоставление сведений из ЕГРН

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. Для целей настоящего федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

1. Градостроительный Кодекс РФ

2. Гражданский Кодекс РФ

3. Земельный Кодекс РФ

4. Конституция РФ

5. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»

6. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»

7. Приказ Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»;

8. Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 26.03.2019) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;

9. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ 10. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ст. 3 11. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ (последняя редакция) 12.Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ;

17. Халтурина Е.Н. Организация оценки земли и имущества: учебное пособие / Мар. гос. ун-т.; Е.Н. Халтурина. – Йошкар-Ола, 2015.-184 с.

Основы оценки недвижимости

Отчет по
учебной практике

недвижимость оценка риэлтерский
экономический

Преддипломная практика выполнена в обществе с
ограниченной ответственностью «БизнесОценка», созданное в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с
ограниченной ответственностью» и другими действующими нормативными актами
Российской Федерации. Сокращенное фирменное наименование общества: ООО
«БизнесОценка». Местонахождение общества: 125195, г. Москва, Ленинградское
шоссе., д. 59, помещение 335. Период прохождения дипломной практики с 26 марта
по 3 мая 2013г.

Общество является юридическим лицом по
российскому праву: имеет в собственности обособленное имущество и отвечает по
своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и
осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности,
быть истцом и ответчиком в суде. Общество может иметь гражданские права и нести
гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов
деятельности, не запрещенных федеральными законами, если это не противоречит
предмету деятельности общества. Бщество имеет груглую печать со своим
наименованием, имеет фирменные бланки, эмблему. Общество является
самостоятельной хозяйственной единицей, действующей н основании полного
хозяйственного расчета, самофинансирования и окупаемости.

Целью преддипломной практики являются следующие
задачи:

. Закрепить теоретические знания, полученные по
дисциплинам специальности «Финансы и кредит» ;

. Приобрести необходимые навыки самостоятельной
работы по составлению отчётов об определении рыночной стоимостей недвижимого
имущества;

. Получить практические навыки экономиста;

. Обеспечить сбор и обработку необходимого
статистического материала для выполнения дипломной работы.

Задачами преддипломной практики является:

·        Ознакомление с организационной
структурой, функциями управления на уровне предприятия (организации);

·        Изучение содержания экономической
работы на предприятии;

·        Подбор необходимых материалов для
написания отчета о прохождении практики, в которой должен найти отражение опыт
функционирования данной организации.

В ходе преддипломной практики мною были получены
следующие задания от руководителя практики:

§  Подбор аналогов для проведения оценки объектов
оценки;

§  Поиск и оформление обзоров макроэкономических
тенденций и показателей;

§  Поиск и оформление обзоров отрасли или рынка
объектов оценки;

§  Помощь в проведении расчетов рыночной стоимости
объектов оценки;

§  Помощь в оформлении отчета;

§  Подготовка отчета к выпуску;

§  Брошюровка и выпуск отчета заказчику.

На производственной практике в мои функции
входил полный спектр обязанностей, связанных с подготовительными работами,
связанными с проведением процедуры оценки до полного впуска отчета об оценке.

.       
Описание компании ООО «БизнесОценка»

1.1  Описание компании

Компания ООО «БизнесОценка» была
зарегистрирована в 2001 году. До вступления в силу поправок от 01 января 2008
года в законодательство оценочной деятельности об отмене лицензирования ООО
«БизнесОценка» обладало Лицензией на осуществление оценочной
деятельности Министерства имущественных отношений №003607 от 08 февраля 2002
года.

ООО «БизнесОценка» является коммерческой
организацией, преследующей в качестве своей предпринимательской деятельности
извлечение прибыли.

Основным предметом деятельности Общества
являются:

·        Проведение работ по оценке стоимости
различного имущества, в том числе:

o   Оценка стоимости права
собственности, иных вещных прав, обязтельств (долгов), работ и услуг в
отношении недвижимного имущества;

o   Определение рыночной стоимости
нового незавершенного строительства объектов промышленного и гражданского
назначения;

o   Определение величины рыночной
стоимости недвижимости при хозяйственных операциях (сдача в аренду,
кредитование под залог и т.д.)

o   Оценка стоимости права
собственности, иных вещных прав,обязательств (долгов) и работ/услуг в отношении
движимого имущества, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и
морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

o   Оценка стоимости права
собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ/услуг в
отношении интеллектуальной собственности и нематериальных активов, а также
конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность.

o   Оценка стоимости права
собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ/услуг в
отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставный (складочных)
капиталах), а также предприятий как имущественных комплексов (бизнеса) и других
активов;

o   Определение стоимости активов при
приватизации, слиянии, реструктуризации других видов реорганизации обществ
различных форм собственности;

o   Оценка инвестиционных проектов и их
сопровождение;

o   Оценка активов компаний для трансформации
отчетности по международным стандартам.

·        Оказание консультационных услуг, в
том числе по вопросам оптимизации структуры финансирования, оценки рисков и
стоимости привлекаемого капитала; оздоровлению финансов и реструктуризации
задолженности;

·        Экономическая и юридическая
экспертиза инвестиционных соглашений;

·        Подготовка сделок по слиянию и
поглощению предприятий всех форм собственности

·        Подготовка информационных
меморандумов для потенциальных инвесторов

·        Оказание услуг в области
реструктуризации предприятий и реорганизации структуры управления

·        Инвестиционное консультирование,
разработка инвестиционной политики промышленных компаний

·        Проведение фундаментальных,
прикладных, научных, научно-исследовательских, социально-экономических
исследований, в том числе рынка недвижимости и иных вопросов недвижимости, а
также их внедрение

·        Проведение работ по адаптации и
распространению на внутреннем рынке иностранной экономической,
научно-технической, рекламной и другой коммерческой информации, а также российской
информации на зарубежных рынках

·        Создание и коммерческая эксплуатация
информационных банков и баз данных

·        Оказание маркетинговых услуг и
оказание услуг комиссии, поручения, представительства отечественным и
иностранным юридическим и физическим лицам

·        Организация и проведение выставок,
галерей, конкурсов, симпозиумов, конференций, программ, выставок-продаж, в том
числе по вопросам оценочной деятельности

·        Подготовка и издание методических
пособий обзоров, справочников, создание программ проектов, аудио- и видео-
материалов для обеспечения деятельности общества в области оценки и консалтинга

·        Содействие государственным
учреждениям в разработке новых образовательных программ для подготовки
профессиональных оценщиков

·        Приобретение, владение, эксплуатация,
найм и сдача в аренду, строительство, ремонт, а равно и любой иной вид
распоряжений объектам производственного, культурно-бытового и спортивного
назначения, оборудованием и другими видами материальных ценностей в рамках
действующего законодательства

Оценщики ООО «БизнесОценка» с большим
опытом работы являются членами одной из ведущих саморегулируемых организаций
оценщиков в РФ — Некоммерческого Партнерства «Сообщества
специалистов-оценщиков «СМАОс». Дополнительно ООО «БизнесОценка»
как юридическое лицо — исполнитель работ по оценке — является членом
Некоммерческого Партнерства «Сообщества оценочных компаний
«СМАО».

Выполняя отчеты, наши оценщики строго
придерживаются выполнения требований следующих законов и нормативных актов:

Федеральный закон «Об оценочной
деятельности в российской федерации»;

Федеральный стандарт оценки №1(ФСО №1)
«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки»;

Федеральный стандарт оценки №2(ФСО N
2)»Цель оценки и виды стоимости»;

Федеральный стандарт оценки №3(ФСО №3)
«Требования к отчету об оценке».

Принципы ООО «БизнесОценка»:

Независимость проведения оценки

Индивидуальный подход к каждому клиенту

Кратчайшие сроки выполнения работ и составления
отчетов об оценке

.2 Анализ места компании на рынке

ООО «БизнесОценка» является небольшой компанией,
состоящей из нескольких сотрудников. На данный момент компаний занимает одно из
наименьших мест на рынке оценочных услуг. Отсутствие роста данной компании
определяется большой конкуренцией среди оценочных организаций и трудностями
выхода на данный рынок, в условиях отсутствия финансовой возможностей
организации рекламы предприятия. Однако ООО «БизнесОценка» со сменой
Генерального Директора, начала успешно внедряться на рынок, заниматься поиском
и привлечением новых клиентов, заниматься пиаром и рекламой своей деятельности.
В настоящий момент данная работа начала приносить свои плоды и в скором времени
из-за большого объема поступивших работ, будут привлечены новые специалисты в
области оценки для проведения оценочных работ. Среди новых проектов,
поступивших в ООО «БизнесОценка» являются оценка бизнеса ОАО «Москапстрой»,
оценка 100% пакета акций ОАО «Росагролизинг», оценка имущественного фонда ОАО
«Московское речное пароходство» и др.

2. Научно-исследовательская работа

Находясь на преддипломной практике в ООО
«БизнесОценка», я была ознакомлена с основными видами деятельности организации
и со следующими правилами:

* правилами делового общения,

* формами служебного этикета,

* служебной субординации,

* внутренним трудовым распорядком организации,

* сохранением конфиденциальности информации,

* должностная инструкция помощника оценщика,

* инструкцией по делопроизводству.

В рамках научно-исследовательской работы мною
были просмотрены различные нормативные акты, учебники и специальная литература,
касающаяся проведения оценки.

В данной главе отчета я представлю аналитический
обзор, составленный для проведения оценки офиса г. Москвы, который будет
представлен в выпускной дипломной работе во второй главе.

Обзор офисной недвижимости г. Москвы по итогам
2012 года

Во 2-ом полугодии 2012 года общий объем
введенных офисных площадей составил 200 тыс. кв.м., что уступает аналогичному
показателю во втором полугодии 2011 года. Такая тенденция может быть
обусловлена политикой пересмотра инвестконтрактов, а также посткризисными
сложностями получения финансирования. Таким образом, на конец 4-го квартала
2012 года совокупный объем качественных офисных площадей составляет 13,8
млн.кв.м.

В течение второй половины 2012 года поглощение
офисных площадей происходило на достаточно высоком уровне, что объясняется
ростом спроса на аренду и покупку качественных помещений.

Однако, при сохраняющейся тенденции увеличения
спроса на качественные офисные помещения, объем ввода новых офисов по-прежнему
остается не невысоком уровне. Более того, на рынке сформировался спрос как на
офисы в центральном деловом районе, так и на удаленные от центра районы, что на
фоне изменения в градостроительной политике и вводом ограничений на новое
строительство в пределах ТТК повлекло существенный рост цен в данной зоне.

В четвертом квартале 2012 г. в эксплуатацию были
введены 7 бизнес-центров общей площадью 106 100 кв.м., больше половины объема
которого является частью офисного комплекса SkyLight,
оказавшимся единственным бизнес-центром класса А за весь II
квартал.

Несмотря на понижательную тенденцию ввода в
эксплуатацию новых офисных помещений, на первое полугодие 2013 г. запланировано
введение крупных проектов общей площадью более 650 тыс. кв. м. Данный
показатель превышает количество введенных офисных площадей за весь 2011 г.,
однако, учитывая сложившуюся в России практику смещения заявленных сроков
готовности зданий, реальный объем ввода скорее всего окажется ниже запланированного.

Таблица 1. Некоторые проекты,
заявленные к строительству в 1 полугодии 2012 г.

Во втором полугодии 2012 года сохранилась
тенденция высокой активности арендаторов и покупателей на рынке офисной
недвижимости — общий объем поглощения за данный период превысил 0,5 млн.кв.м.

Лидером в структуре спроса на аренду в
зависимости от класса объекта в 1 полугодии 2012г. остается класс «В»: на
помещения категории «В+» пришлось 39% заявок, на класс «В-» — 35%.

Диаграмма 1. Структура спроса на
аренду офисных помещений по классу зданий

Что касается спроса на покупку в зависимости от
класса, то во втором полугодии 2012 г. также доминировали заявки на покупку
помещений класса «В+» (48%).

Диаграмма 2. Структура спроса на
продажу офисных помещений по классу зданий

Наибольшим спросом во втором полугодии 2012 г.
пользовались небольшие блоки: более 60% всех заявок пришлось на помещения
площадью до 500 кв. м, что аналогично структуре аналогичного периода прошлого
года.

Диаграмма 3. Структура спроса на
аренду офисных помещений по метражу:

В сегменте купли-продажи наиболее популярными
стали большие офисные блоки площадью от 1 500 кв.м. Данная тенденция близка к
докризисной и свидетельствует о восстановлении рынка: спрос на покупку
маленьких блоков снижается за счет существенного роста цен, покупку помещений
могут позволить себе лишь крупные компании либо инвесторы.

В целом во втором полугодии 2012 г. активность
арендаторов и покупателей была достаточно высокой, что положительно отражается
на развитии рынка. Данная тенденция будет стимулировать рост объемов ввода в
перспективе.

В 2013 г. прогнозируется:

• Сохранение высокой активности участников
рынка;

• Дальнейший рост активности в сегменте объектов
на стадии строительства;

• Усиление тенденции децентрализации спроса;

• Сокращение доли иностранных инвесторов в общем
объеме инвестиционного спроса.

В ходе исследования аналитических обзоров
различных агентств недвижимости, были получены различные значения уровня
загрузки офисных площадей.

По данным Colliers
в среднем по Москве уровень вакантных помещений класса А снизился до 12,35% во IV
квартале 2012 г., а доля свободных площадей в классе В сократилась до 7,57%.

По данным аналитического агентства Knight
Frank ввиду низкого
объема нового предложения и стабильного спроса доля вакантных площадей
продолжила снижение во втором полугодии 2012 г. и составила 11,9% в классе А и
14,2% в классе B.

На основании аналитического обзора Blackwood
к началу третьего квартала 2012 г. объем вакантного предложения офисов в классе
«А» составил 9%, в классе «В» — 10%.

Аналитики агентства CBRE
приводят следующие показатели: по итогам IV
квартала общая доля свободных площадей составила 11%, в сегменте класса А —
13%, в сегменте класса В — 10%.

Обобщенная информация по вакантным площадям
приведена в таблице ниже.

Таблица 2. Сводная таблица о
вакантных площадях по классу зданий по данным аналитических агентств:

Несмотря на снижение доли свободных площадей во
втором полугодии 2012 г., наблюдается стабилизация ставок аренды на офисные
помещения. Частично это связано с падением стоимости на нефть, которое по
итогам IV квартала составило
24%. Рост арендных ставок составил ожидаемые 5-10% в зависимости от класса
офиса и местонахождения. В дальнейшей перспективе тенденция роста ставок,
обусловленная низкими объемами ввода качественных офисных площадей, по-прежнему
будет актуальна.

По данным аналитического агентства Colliers
в центральном деловом районе (ЦДР) увеличение ставок аренды наблюдалось только
в классе В, где оно стимулировалось дефицитом свободных помещений. За второе
полугодие арендные ставки в этом сегменте выросли на 7% и составили $680/кв.
м/год. В бизнес-центрах класса А, расположенных в центральном деловом районе,
средневзвешенные ставки аренды остались на уровне конца 2011 г. — $900/кв.
м/год.

За пределами ЦДР по итогам IV
квартала средневзвешенные арендные ставки в этом сегменте составили $700/кв.
м/год. В офисных зданиях класса В за пределами ЦДР ставки аренды также
стабилизировались и по итогам второго полугодия 2012 г. составили примерно
$340/кв. м/год.

По мнению аналитиков Knight
Frank средневзвешенные
ставки аренды офисных площадей остаются стабильными на протяжении второй
половины 2012 г. и начала 2013 г., сохраняясь на уровне 830 $/м2/год для класса
А и 480 $/м2/ год для класса В соответственно. Средневзвешенные арендные ставки
находятся в диапазоне $700-1300 за м2 в год в классе А и $350-700 за м2 в год в
классе B.

На основании анализа коммерческой недвижимости,
проведенного аналитическим агентством Blackwood,
на конец 2-го полугодия 2012 г. ставки аренды на офисные помещения класса «А» варьировались
от $650 до $1800 за кв. м в год, в классе «В+» диапазон ставок составил $450
-$1000 за кв. м в год. Ставки аренды офисных помещений класса «В-»
варьировались от $380-$900за кв. м в год (все ставки без учета НДС и
эксплуатационных расходов). На конец 1 полугодия 2012 г. средняя ставка аренды
в классе «А» составляет $850, в классе «В+» $590, в классе «В-» -$420 за кв. м
в год. Эксплуатационные расходы за исследуемый период составили $70-$200 за кв.
м в год для помещений класса «А»; $60-$130 — для классов «В+», «B-».

По данным аналитиков CBRE
в течение II полугодия
2012 года ставки аренды на офисные помещения оставались стабильными: средняя
ставка в сегменте класса А прайм — $1 200 за кв. м. в год, в сегменте класса А
— $750, в сегменте класса В — $450 (все ставки указаны без учета
эксплуатационных расходов и НДС). Обобщенные данные по арендным ставкам по
итогам первого полугодия 2012 года приведены ниже в таблице 3.

Таблица 3. Сводная таблица об
арендных ставках офисных помещений по классу зданий по данным аналитических
агентств:

Что касается сегмента купли-продажи, то диапазон
цен обусловлен качеством офисных помещений: для офисов класса «А» цена
варьируется от $6 600 до $19 000 за кв. м, класса «В+»/«B-» — $4 000-$10 000 за
кв. м (по данным агентства Blackwood).

В 2013г. к вводу в эксплуатацию ожидается
примерно 560 000 кв. м качественных офисных помещений. Почти половину этих
площадей составляет класс А. Только 30% заявленных к вводу в 2013 г. помещений
находятся в ЦДР. Таким образом, к середине 2013 г. общий объем офисной
недвижимости в Москве достигнет 14,35 млн. кв. м.

Высокая активность арендаторов на фоне низких
объемов ввода офисных площадей может стать катализатором роста арендных ставок
в первую очередь для премиального сегмента. Однако для офисного рынка в целом
ставки аренды, вероятнее всего, останутся стабильными как минимум до середины
года.

Основные макроэкономические показатели

В феврале текущего года положительный годовой
рост экономики, наблюдаемый с ноября 2009 г. практически полностью иссяк. По
отношению к февралю 2012 года ВВП увеличился только на 0,1%, против роста на
1,6% в январе. Определенное влияние на замедление годового роста большинства
макропоказателей оказал високосный февраль 2012 г., но при этом месячная
динамика в феврале также оказалась достаточно низкой. Второй месяц подряд
наблюдается снижение экономической динамики по отношению к предыдущему месяцу.
По оценке Минэкономразвития России, ВВП в феврале снизился по сравнению с
январем на 0,1% с исключением сезонного фактора (в январе 2013 г. снижение
составляло 0,3 процента). За этим снижением стояла отрицательная (с исключением
фактора сезонности) динамика производства и распределения электроэнергии, газа и
воды, обрабатывающих производств, строительства, торговли и платных услуг
населению. Ускорилось падение экспорта, прежде всего, в результате снижения
вывоза газа. При этом в феврале сохранился положительный рост инвестиционный
активности и возобновился рост в добыче полезных ископаемых.

По промышленности в целом с исключением сезонной
и календарной составляющих падение производства продолжается второй месяц
подряд. После снижения выпуска в январе на 1,6%, в феврале падение замедлилось
до -0,1 процента.

В добыче полезных ископаемых после
продолжительного спада, длившегося с октября 2012 г., в феврале наблюдался рост
добычи на 1,0 процента. На динамику производства и распределения
электроэнергии, газа и воды существенное влияние оказала достаточно теплая погода
в феврале на территории России, что привело к снижению выпуска на 2,3 процента.

В обрабатывающих производствах падение
продолжается третий месяц подряд (декабрь — -0,2%, январь — -1,3%, февраль —
-0,3 процента).

Падение отмечается в потребительских отраслях
(производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, в текстильном и
швейном производстве, производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви),
в отраслях лесного комплекса (обработке древесины и производстве изделий из
дерева, целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической
деятельности), а также в производстве кокса и нефтепродуктов. В машиностроении
стабилизировалось производство машин и оборудования, спад отмечен в
производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования и в
производстве транспортных средств и оборудования. При этом в феврале
продолжился рост (с исключением фактора сезонности) в химическом производстве,
в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, металлургическом
производстве и производстве готовых металлических изделий; стабилизировалось
производство резиновых и пластмассовых изделий.

Инвестиции в основной капитал с исключением
сезонного и календарного факторов, по оценке Минэкономразвития России, в
феврале увеличились на 1,0% после прироста на 0,3% в январе текущего года.

Сезонноочищенная динамика по виду деятельности
«Строительство» в феврале стала отрицательной — по оценке Минэкономразвития
России, снижение составило 0,6% против прироста на 0,1% в январе.

Снижение оборота розничной торговли, по оценке
Минэкономразвития России, в феврале замедлилось до -0,6% с исключением фактора
сезонности против -1,5% в январе. Спрос на платные услуги населению, упал на
0,2% после роста на 1,1% в январе 2013 года.

Реальные располагаемые доходы населения после
снижения в январе (на 2,5%) в феврале вновь выросли, по оценке
Минэкономразвития России, на 2,6 процента. Реальная заработная плата с
исключением сезонности составила 0,5% против снижения на 0,7% в январе.

Уровень безработицы в феврале после январского
роста до 6,0% вновь снизился и составил 5,8%, при этом эти изменения полностью
объясняются сезонностью, а с поправкой на сезонный фактор сохраняется на уровне
января — 5,3 процента.

Экспорт товаров в феврале 2013 г., по оценке, составил
40,0 млрд. долларов США (88,6% к февралю 2012 г. и 102,5% к январю 2013 года).

Импорт товаров в феврале текущего года, по
оценке, составил 26,3 млрд. долларов США (105,4% к февралю 2012 г. и 123,3% к
январю 2013 года).

Положительное сальдо торгового баланса в феврале
2013 г., по оценке, уменьшилось по сравнению с февралем прошлого года, на 32,2%
и составило 13,7 млрд. долларов США.

Таблица 4. Основные показатели
развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года):

1 Оценка
Минэкономразвития России.

2
Январь и февраль — в % к предыдущему месяцу, январь-февраль — в % к декабрю
предыдущего года.

3 Агрегированный
индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных
ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и
распределение электроэнергии, газа и воды». С учетом поправки на
неформальную деятельность.

4 С
учетом поправки на неформальную деятельность.

8
Данные изменены за счет уточнения респондентами представленных данных зв январь
в отчете за февраль.

В годовом выражении к февралю прошлого года
прирост ВВП, по оценке Минэкономразвития России, замедлился до 0,1% против 1,6%
в январе. Отрицательное влияние на общеэкономическую динамику в феврале 2013 г.
по сравнению с январем оказало снижение промышленного производства, связанного
с существенным спадом в производстве и распределении электроэнергии, газа и
воды, а также снижением добычи полезных ископаемых и обрабатывающих
производств.

Другим существенным фактором замедления роста
стала более низкая по сравнению с январем годовая динамика строительства,
розничной торговли, платных услуг населению, а также замедление инвестиционной
активности.

По оценке Минэкономразвития России, за период с
начала года ВВП вырос на 0,9 процента.

Преддипломная производственная практика
студентов является обязательным компонентом учебного плана, основной частью
подготовки высококвалифицированных специалистов. Ее цель — закрепить
теоретические знания по специальным дисциплинам, привить практические навыки
работы, собрать практический материал для дальнейшего исследования и написания
дипломной работы. Во время ее прохождения будущий специалист применяет
полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике. За период
практики я изучила все вопросы по темам, предусмотренным программой практики.
Ознакомилась с нормативно-правовой базой регулирования учета по изучаемым
темам, составляла отчёт об оценке рыночной и ликвидационной стоимости
недвижимости, анализировала рынок недвижимости, работала с юридической
документацией. Я хорошо усвоила структуру предприятия, технологию производства,
систему и правила составления отчётов об оценке.

За время практики я:

* изучила особенности будущей профессии;

* получила всестороннюю практическую подготовку
для выполнения своих будущих профессиональных обязанностей;

* приобрела опыт составления отчётов об оценке
недвижимости;

* получила навык общения с заказчиками;

* приобрела практические навыки аналитической
работы.

1.      Конституция Российской
Федерации.

.        Федеральный Закон «Об
оценочной деятельности» № 135 от 29.07.1998г.;

.        Приказ Минэкономразвития РФ
от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие
понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
(ред. от 22.10.2010);

.        Приказ Минэкономразвития РФ
от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки
и виды стоимости (ФСО № 2)» (ред. от 22.10.2010);

.        Приказ Минэкономразвития РФ
от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к
отчету об оценке (ФСО № 3)»;

.        Приказ Минэкономразвития РФ
от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение
кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

.        Стандарты и правила
оценочной Деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество
специалистов-оценщиков «СМАО» от 19.10.2010 г.

.        Приказ Минэкономразвития РФ
от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды
экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и
порядку его утверждения (ФСО № 5)».

.        Приказ Минэкономразвития РФ
от 07.11.2011 № 628 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к
уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)».

.        Международные стандарты
оценки;

.        Оценка недвижимости:
Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика,
2002 г.

.        Оценка рыночной стоимости
недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие. — М.:
Дело, 1998.-384 с.;

.        Основы теории и практики
оценки недвижимости. Учебное пособие.- М.: Русская Деловая Литература,
1998.-224 с.;

.        Технология работы с
недвижимостью:1. Операции с объектами недвижимости / Под общ. ред. О. М.
Толкачева. — М.: Издательский дом «Городская собственность»,
1998.-264 с.

.        Земельный участок: вопрос
ответ / Под ред. Боголюбова С. А. 2-е изд., стер. -М.: Издательство
«Юстицинформ», 2005.-352 с.;

.        Государственные сметные
нормативы. Укрупненные нормативы цены строительства. НЦС 81-02-02-2012.
Административные здания. Утверждены приказом Министерства регионального
развития РФ 30.12.2011 г, №643;

.        Ведомственные строительные
нормы ВСН 53-86(Р), «Правила оценки физического износа»;

.        Бейлезон Ю.В. Курс лекций
«Основы оценки недвижимости»;

.        Информационно-аналитический
бюллетень №58-74 Ко-Инвест;

.        Информационно-аналитические
бюллетени рынка недвижимости «RWAY» за 2009-2012 годы;

.        Бюллетени «Оценочная
деятельность» Сообщества специалистов оценщиков «СМАО».

Миссия компании,
принципы деятельности

Миссия 
компании: способствовать развитию бизнеса 
в России путем предоставления качественных
услуг в области консалтинга.

Услуги 
по оценке стоимости охватывают следующие 
направления:

При
осуществлении проектов специалисты 
компании применяют новейшие мировые 
методики, используют современную технологическую 
и информационную базу.

Краткое описание выполненных
задач

В
период прохождения производственной
практики с 14.01.2009
г. по 06.04.2009 г.
автором были изучены основные направления
деятельности компании «Оценка для кредитования»,
нормативно-правовая база предоставления
оценочных услуг в РФ, используемые методики
проведения финансового анализа, существующие
методики диагностики и оценки инвестиционных
проектов, правила внутрифирменного документооборота,
процесс и стандарты подготовки отчетности
и бизнес-планов.

Должностные
обязанности включали взаимодействие
с клиентами в рамках осуществления 
проектов, сбор и анализ исходной информации,
проведение в рамках проекта анализа 
рынка недвижимости региона и 
составление обзоров, осуществление 
всех необходимых расчетов и оформление
отчетов по проектам. В процессе
производственной практики были осуществлены
проекты по оценке различной жилой 
недвижимости, в частности оценка
квартир, долей квартир, коттеджей,
коммерческой недвижимости.

Глава
2. практическая часть.
составление отчета
об оценке жилой недвижимости (квартиры)

– это одно из наиболее востребованных
направлений деятельности оценочных компаний.
Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая
не только юридическим лицам, но и физическим.
Оценка стоимости может потребоваться
как для небольших отдельно стоящих строений,
так и для крупных производственных комплексов.

,
являются сделки купле – продажи объекта,
получение кредита в банке под залог данного
объекта, внесение недвижимости в уставной
капитал. Так же, оценка требуется для
целей страхования, налогообложения, получения
недвижимости по наследству и в иных случаях.
В ряде случаев, квалифицированная недвижимости необходима
для принятия эффективных управленческих
решений. Существует множество различных
видов недвижимости, и каждый из них имеет
свои специфические факторы, влияющие
на стоимость данного объекта.

При
оценке недвижимости учитывает
множество различных факторов, влияющих
на стоимость недвижимости. Основными
из них являются тип здания и его предназначение,
состояние объекта и прилежащей территории,
месторасположения недвижимости, транспортная
доступность, метраж. Немаловажным является
и положение дел на рынке недвижимости
на момент оценки.

Перед
началом проведения оценки необходимо
определиться с целью ее оценки.
От цели зависит, какой вид стоимости 
недвижимости будет определяться в 
процессе оценки. Недвижимость может 
обладать рыночной стоимостью, инвестиционной
стоимостью и ликвидационной стоимостью.
Рыночная стоимость – это цена,
по которой данный объект может быть
продан в данный момент на рынке 
недвижимости при наличии здоровой
конкуренции. Инвестиционная стоимость 
недвижимости определяется для заключения
определенной сделки по инвестированию,
заключаемой с определенной группой 
лиц. Ликвидационная стоимость объекта 
– это цена, за которую может 
быть продана недвижимость в кратчайшие
сроки при условии вынужденного
отчуждения объекта владельцем.

При
оценке объектов недвижимости применяется 
три основных метода оценки. Рыночный
метод оценки основан на анализе 
данных о продаже за последнее 
время аналогичных оцениваемому
объекту и о продающихся подобных
объектов сейчас. Затратный метод 
оценки объекта недвижимости определяет
его стоимость, исходя из затрат, необходимых 
на его восстановление или замещение.
Доходный метод оценки объектов недвижимости
определяет его стоимость, исходя из
предполагаемого размера дохода,
который будет приносить данная
недвижимость в будущем.

После
проведения работ по определению
стоимости объекта недвижимости, предоставляет заказчику
пакет документов. В нем содержится результат
оценки и подробное описание всех факторов,
повлиявших на его стоимость. Этот пакет
документов обладает доказательным значением
и является официальным юридическим документом.

Российским 
законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому 
имуществу (недвижимым вещам, недвижимости)
относятся: земельные участки, участки 
недр, обособленные водные объекты 
и все, что прочно связано с 
землей, то есть объекты, перемещение 
которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том 
числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения. К недвижимым вещам 
относятся также подлежащие государственной 
регистрации воздушные и морские 
суда, суда внутреннего плавания, космические 
объекты.

Последовательность
оценки объекта недвижимости

1
Этап. Определение задачи оценки:

цель 
оценки, вид определяемой стоимости,
установление оцениваемых имущественных 
прав, дата оценки.

2
этап. Составление плана и договора на
проведение оценки:

график 
работ по оценке, источники информации,
выбор методов оценки, затраты 
на проведение оценки, денежное вознаграждение
за проведение оценки, составление 
договора на оценку.

3
Этап. Сбор и анализ информации:

осмотр 
объекта и прилегающей территории,
юридическое описание объекта недвижимости,
физические характеристики и местоположение,
экономическая информация, проверка
достоверности собранной информации,
анализ и обработка информации.

4
этап. Анализ наиболее эффективного использования:

анализ 
земельного участка,  анализ земельного
участка как условно свободного
с улучшениями, правовая обоснованность
выбранного варианта использования, физическая
осуществимость, финансовая целесообразность,
наивысшая стоимость недвижимости.

5
этап. Расчет оценочной стоимости объекта
недвижимости на основе трех подходов:

оценка 
стоимости на основе доходного подхода,
оценка стоимости на основе сравнительного
подхода, оценка стоимости на основе
затратного подхода.

6
этап. Согласование полученных результатов
и выведение итоговой величины стоимости
объекта недвижимости:

проверка 
полученных данных о величине стоимости,
допущения и ограничивающие условия,
обусловленные полнотой и достоверностью
использованной информации, выведение 
итоговой величины стоимости.

Цели и задачи оценки
недвижимости

Под
целями и задачами оценки, указание
которых необходимо в отчете об оценке
(ст. 11 закона об оценочной деятельности),
обычно подразумевается: вид стоимости 
и практическое применение результатов 
оценки, соответственно.

В
частности, оценка недвижимого имущества 
необходима в следующих ситуациях:

Цели 
и задачи оценки определяют особенности 
применения методологии оценки.

Понятие и виды стоимости

При
проведении оценки следует различать
понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие
им величины на практике также обычно
отличаются.

Цена
— это исторический факт, отражающий то,
сколько было затрачено на покупки сходных
объектов в прошлых сделках.

Затраты
— это мера издержек, необходимых для того,
чтобы создать объект собственности, сходный
с оцениваемым.

Стоимость
— это мера того, сколько гипотетический
покупатель будет готов заплатить за оцениваемую
собственность.

Стандарты
оценки, обязательные к применению
субъектами оценочной деятельности,
содержат определения следующих 
видов стоимости (п. 3 стандартов):

Основные принципы оценки
недвижимости

Теоретическим
фундаментом процесса оценки является
система оценочных принципов, на
которых основывается расчет стоимости 
объектов недвижимости. Принципы оценки
моделируют исходные взгляды субъектов 
рынка на величину стоимости объекта 
недвижимости.