Форма договора о сервитуте и государственная регистрация сервитутного права
Во время рассмотрения дела, судом первой инстанции было установлено, что названный участок земли, который ранее находился в собственности государства, был приобретен заводом. Поэтому, судом по ходатайству истцом в порядке 47 статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее — АПК РФ) был заменен КУГИ на завод. Заявление требование впоследствии было рассмотрено уже к этому лицу.
Решением суда иск был удовлетворен. Истцы получили возможность ограничено пользоваться участком земли с некоторыми условиями. Сфера действия сервитута распространялась на проход/проезд обладателей этого сервитута, сотрудников и посетителей по тому участку дороги, который располагался от проходной до входа в строение, принадлежащее истцам.
Удовлетворяя требования истцов, судом было принято во внимание, что использование предпринимателями тех помещений, которые им принадлежат, невозможно без пользования участка земли завода, который примыкает к строению с помещениями истцов.
Однако апелляционный суд решение отменил своим постановление. В удовлетворении искового требования было отказано, руководствуясь тем, что строение, в котором располагаются помещения предпринимателей, обладает двумя входами. Истцы в свою очередь не смогли доказать, что обеспечение прохода/проезда к тем помещения, которые принадлежат им, невозможно, если не будет установлен сервитут на участок земли завода.
В момент отмены по делу судебного акта, а также при направлении дела на новое рассмотрение, кассационной инстанцией было указано на то, что судами не было проверено, какой из двух вариантов прохода/проезда является наиболее оптимальным, руководствуясь равенством правовых интересов истцов и пользователей смежных участков земель — общества и завода .
Основываясь на общем правиле, которое было определено законодательством, ввод сервитут происходит по соглашению. Если оно достигнуто не было, то решение принимает суд.
Как уже было сказано, инициатива в вводе сервитута в большинстве случаев исходит непосредственно от сервитуария. Но не стоит забывать и про такие ситуации, когда собственник служащей вещи может проявить подобную инициативу.
Обществом-1 было сделано обращение в арбитражный суд. Они подали заявление о признании отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее — КЗРиЗ) в установление проезда/прохода в полном соответствии с распоряжением, поступившим от Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее -КГ А), и проектом границ землепользования незаконным. В заявлении также было сказано об обязании КЗРиЗ ввести обременения в виде беспрепятственного прохода/проезда.
Суд в удовлетворении требований отказал. Данное решение осталось без изменения постановлением апелляционного суда.
Во время рассмотрения дела было установлено то, что истец является собственником недвижимости, которая расположена на участке земли, арендуемой под базу технического обслуживания флота. Проход/проезд к данному участку происходил через участки, которые принадлежат обществу-2 и находятся в долгосрочной аренде у общества-3.
В ответ на поступившее обращение от общества-1, в котором была высказано просьба об упорядочивании пользования участком земли и об определении границ и площади ограниченных в пользовании частей участка в полном соответствии с распоряжением КГА и проектом границ землепользования для ввода обременения в виде беспрепятственного прохода/проезда, КЗРиЗ сообщил, что истец должен обратиться к собственникам участков, являющихся спорными. Это, по словам КЗРиЗ, необходимо было сделать для того, чтобы заключить соглашение о вводе сервитута.
Рассматривая дело, судом кассационной инстанции было указано следующее: в связи с тем, что истец требует упорядочивания пользования участком земли, собственником которой считается общество-2, то, согласно предписаниям статьи 274 ГК РФ, истцу следует обращаться за заключением соглашения о вводе сервитута именно к обществу-2.
Помимо прочих условий в соглашение стороны могут оговорить возможность ограниченного пользования соседним земельным участком. Также стороны должны будут обозначить срок ввода частного сервитут и оплату за пользование данным участком. Соответственно, требования общества-1 о вводе сервитута были заявлены по отношению к тому лицу, которое в силу закона не имеет необходимых прав .
Следует отметить, что право выдвигать требование о вводе сервитута законодательство предоставляет тому лицу, которое не способно по вине конкретных обстоятельств использовать свое имущества без установления прав ограниченного использования чужого имущества.
Общество-1 обратилось в арбитражный суд. Им было составлено исковое заявление по отношению к обществу-2 о необходимости заключения соглашения о вводе сервитута на встроенные помещения нежилого типа (тамбур, вестибюль, лестничные клетки и т.д.) на условиях, прописанных в проекте соглашения, который был предоставлен истцом.
Суд в удовлетворении заявлений отказал. Решение было оставлено без изменений постановлением апелляционного суда.
Обосновывая исковые требования, обществом-1 было указано на то, что в число принадлежащих ему помещений входят тамбуры, лестничные клетки, вестибюль, которыми пользуется ответчик (общество-2) для того, чтобы проходить в собственные помещения, которые располагаются в том же строении.
Судом кассационной инстанции отказ в иске был признан правомерным. Анализируя п. 3 ст. 274, ст. 277 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, можно увидеть, что право требовать установления сервитута предоставляется тому лицу, в интересах которого и будет происходить данное установление и которое не способно пользоваться своим имуществом без установления прав ограниченного пользования чужой недвижимости.
Поэтому общество-1 не имеет права требовать от общества-2 ограничений в пользовании недвижимого имущества, которое принадлежит обществу-1. Законом не предусматривается обязанность лица, которому для того, чтобы использовать принадлежащую ему недвижимость, необходимо предоставить права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, заключать с владельцем этой самой недвижимости соглашение об условиях, характерных для сервитута.
Частные сервитуты в законодательстве российской федерации
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
УДК 347. 265
З.И. Цыбуленко
ЧАСТНЫЕ СЕРВИТУТЫ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Введение: сервитуты регулируются нормами гражданского и земельного законодательства РФ. Анализ практики применения этих норм, в том числе судами РФ, свидетельствует об имеющихся затруднениях, при этом, вследствие не совсем четкого, непонятного изложения содержания некоторых из них — допускающее различное толкование. Это может приводить к нарушению прав сторонами договора. В связи с этим, возникла необходимость более глубокого изучения норм законодательства РФ о сервитутах и практики их применения в целях уяснения подлинного содержания названных норм, выявления недостатков. В статье анализируются нормы гражданского и земельного законодательства частных сервитутах. Раскрываются понятия, цели, основания установления, а так же прав и обязанности сторон сервитута. Особенности установления частных сервитутов в отношении земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, их содержании, порядке заключения. Обращается внимание на ошибки, допускаемые на практике, излагаются рекомендации по их устранению и совершенствованию законодательства РФ о частных сервитутах и практики их применения. Цель: глубокое изучение обновленных норм гражданского и земельного законодательства России о частных сервитутах, практики их применения, установление и разъяснение действительного их содержания в целях единообразного толкования. Методологическая основа: при освещении содержания норм законодательства РФ о частных сервитутах применялись общенаучные методы исследования систематического анализа, сравнительно-правовой, толкования норм и др. Результаты: сделано заключение о недостаточно полном урегулировании в законодательстве РФ частных сервитутов, например, содержания сервитутов, соглашений об их предоставлении, четкого отграничения их от публичных сервитутов, других вещных прав, что может затруднять их применение на практике. Вывод: необходимо дальнейшее исследование теоретических вопросов о понятии частных сервитутов, их характерных признаков, об основаниях и условиях их установления и прекращения, об отграничении от иных вещных прав, а также о необходимости совершенствования законодательства РФ о частных сервитутах и практики их применения.
Ключевые слова: частный сервитут, основания его установления, цели сервитута, содержание сервитута, соглашение об установлении частного сервитута, обладатель частного сервитута, правообладатель смежного земельного участка, сохранение сервитута, прекращение сервитута.
© Цыбуленко Зиновий Иванович, 2022
Доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: cybulenko@bk.ru © Tsybulenko Zinoviy Ivanovich, 2022 130 Doctor of law, Professor of the Civil law department (Saratov State Law Academy)
Z.I. Tsybulenko
PRIVATE EASEMENTS IN THE LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION
Background: easements are governed by civil law and land law of the Russian Federation. The analysis of practice of standards application by courts of the Russian Federation as well, demonstrates that there is difficulty in applying these standards due to slippery, unclear abstract of some of them resulting in different interpretations. This may result in a violation of the rights of the parties to the contract. In this regard, there was a need for a more profound study of the Russian legislation on easements and the practice of their application in order to understand the true content of these rules, identify shortcomings and further improve them. The norms of civil and land legislation of private easements have been analyzed in the research. The article describes the concepts, objectives, grounds for establishing the rights and obligations of the parties to the easement, especially the establishment of private easements in respect of land plots owned by state or municipal formations, their content, procedure for the conclusion of contracts. The author attracts attention to the mistakes made in practice. Recommendations for the mistakes elimination and improvement of the legislation of the Russian Federation on private easements and practices of their application have been provided. Objective: in-depth study of the updated norms of the civil and land legislation of Russia on private easements and practice of their application, establishment and clarification of their actual content for the purpose of uniform interpretation. Methodology: in researching the content of the norms of the legislation of the Russian Federation on private easements general scientific methods of study of systematic analysis, comparative legal, interpretation of norms and others were used. Results: the author makes the conclusion about the incomplete regulation of private easements in the legislation of the Russian Federation, for example, the content of easements, agreements on their provision, a clear distinction from public easements, other real rights, which can make difficult their application in practice. Conclusion: it is necessary to keep studying the theoretical issues of the concept of private easements, their characteristics, the grounds and conditions for their establishment and termination, the delimitation from other real rights, as well as the need to improve the legislation of the Russian Federation on private easements and the practice of their application.
Key-words: private easement, grounds for establishment, the aim of the easement, content of the easement, agreement on the establishment of a private easement, private holder of the easement, the right holder of the adjacent land plot, preservation of the easement, termination of the easement.
В соответствии со ст. 216 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), наряду |
с правом собственности, сервитуты отнесены к вещным правам лиц, которые не |
являются собственниками имущества. Основания, порядок и цели установления №
частного сервитута закреплены в ст. 274-276 ГК РФ, ст. 23, главе ^3, других 1
статьях Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) и иных нормативных право- )
вых актах. Сервитуты делят на частные и публичные, срочные и постоянные, 1
9
лесные, водные, строительные, земельные и другие в зависимости от объекта, в отношении которого они устанавливаются [1].
Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ в силу сервитута собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка, в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограничен- 131
ного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается для осуществления собственником прав на принадлежащие ему, например земельный участок, другую недвижимость (если их использование по назначению невозможно без установления сервитута). В отличие от других вещных прав, сервитут предоставляет только право ограниченного пользования чужим земельным участком, другим недвижимым имуществом, но не право владения и распоряжения ими. Он устанавливается в пользу собственника или другого законного владельца недвижимого имущества с целью удовлетворения его интересов. Таким образом, для лица, в чьих интересах установлен сервитут, он представляет право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, а для собственника земельного участка, в отношении которого он установлен, он является обременением, ограничением прав собственника, т.е. ограниченным вещным правом.
Цель предоставления частного сервитута — обеспечение прохода и проезда через соседний (смежный) земельный участок, осуществление строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов (железных дорог, линий электропередач, трубопроводов и других). При этом его установление не должно создавать препятствий, мешать использованию земельного участка согласно разрешенному использованию.
Собственник недвижимости вправе потребовать предоставления ему сервитута и для удовлетворения других его нужд. В любом случае он обязан доказать невозможность обеспечения его нужд без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Вместе с тем следует иметь в виду, что сторонами соглашения о сервитуте могут выступать, собственники соседних земельных участков или другие законные владельцы, поэтому невозможно установление сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, новому объекту, который возведен в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества. Это обусловлено тем, как обоснованно указал суд, что в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и не имеет права требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута1.
Собственник, который предоставил право ограниченного пользования своим земельным участком на основании сервитута, не утрачивает прав владения, пользования и распоряжения таким участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ, п. 5 ст. 23 Земельного кодекса РФ.
Требовать установления сервитута имеет право не только собственник земельного участка, в чьих интересах ограничивается чужое вещное право соседа, но и собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий другому лицу линейный объект (трубопровод, линия электропередач и др.), построенный после возникновения права собственности на такой земельный участок. Например, кассационный суд отменил решения нижестоящих судов, отказавших собственнику земельного участка, на котором расположены опоры линии электропередачи, в иске об установлении сервитута для эксплуатации названных опор, от заключения соглашения о котором, собственник опор уклонился. В определении суд обосновано указал, что ст. 274 ГК РФ не ограничивает
право собственника земельного участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения права собственности на указанный земельный участок, с требованием об установлении сервитута при недостижении согласия об его установлении или условиях соглашения о нем. При рассмотрении данного требования истца суд должен учесть тот факт, что собственник линейного объекта осуществил его строительство на земельном участке истца после приобретения им права собственности на него, фактически пользуется им, но уклоняется от заключения соглашения об установлении сервитута в отношении этого участка2.
Собственник недвижимого имущества имеет право требовать предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком не тогда, когда ему захочется, а только в тех случаях, когда у него нет другой возможности осуществлять свое право пользования принадлежащим ему недвижимым имуществом без установления сервитута в отношении соседнего земельного участка. Это обусловлено тем, что сервитут, предоставляя право пользования другому лицу чужой недвижимой вещью, тем самым ограничивает права собственника такой вещи, который должен терпеть обременения, неудобства, не может осуществлять в полном объеме правомочия собственника в отношении такой недвижимости. По мнению И.А. Покровского истинной, действительной ценой, за которую приобретается каждое такое ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности. В связи с этим, такие права и допускаются законом только при наличии особых оснований, причем закон сам непосредственно определяет их виды и конкретное содержание [2, с. 210].
Так, рассмотрев иск собственника земельного участка к собственнику соседнего земельного участка об установлении сервитута, поскольку через последний проходит дорога, ведущая к участку истца, которая лучше по качеству и короче другой дороги, тоже ведущей к земельному участку истца, суд отказал в иске, сославшись на то, что представленными доказательствами была подтверждена возможность прохода и проезда к участку истца и без использования земельного участка соседа.
По другому делу суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, удовлетворившего иск об установлении сервитута, выявив наличие альтернативных путей подъезда к зданию истца-собственника со стороны улиц, относящихся к дорогам общего пользования. Суд не признал основанием для установления сервитута то обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта к своему зданию со стороны соседнего земельного участка ответчика. Арбитражный суд округа согласился с таким решением и обратил внимание на то, что сервитут подлежит установлению в тех случаях, когда собственник лишен объективной возможности обеспечить проход иди проезд к своему зданию иным способом без установления сервитута. Отказ в иске о предоставлении права ограниченного пользования чужим земельным участком, по мнению суда, влекут и те случаи, когда использование собственником своего
земельного участка не обусловлено какими-либо объективными причинами, а вызвано исключительно действиями самого собственника3.
При решении вопроса о предоставлении сервитутов следует руководствоваться положениями п. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которым, осуществление прав и свобод граждан не должно нарушать права и свободы других лиц, а также не допускать нарушений принципа добросовестности, которые обязывают стороны гражданских правоотношений при возникновении, осуществлении прав и исполнении обязанностей действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 и п. 3 ст. 307 ГК РФ).
Учитывая приведенные правила, не должны предоставляться сервитуты, если по их условиям собственник земельного участка, другой недвижимости утрачивает возможность использовать их в соответствии с разрешенным использованием. Так, арбитражный суд отказал обществу — собственнику земельного участка в иске к предпринимателю — собственнику смежного земельного участка, по территории которого проходят подземные сети канализации, необходимые обществу для обеспечения отвода сточных вод, в установлении бессрочного сервитута в отношении данного участка, поскольку использование обществом подземных сетей канализации повлечет существенное ограничение в использовании предпринимателем его земельного участка и находящегося на нем здания, по существу лишит его возможности использовать земельный участок согласно разрешенному использованию. При этом, суд учел заключение экспертизы о технической возможности перемещения инженерных сетей канализации и насосной станции с участка предпринимателя на участок общества для обеспечения потребностей общества по отводу сточных вод, о чем предприниматель неоднократно сообщал обществу.
Согласно п. 8 ст. 23 ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, относительно которого он предоставлен.
В тех случаях, когда имеется несколько способов и возможностей предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам рекомендуется исходить из необходимости обеспечения баланса интересов сторон и устанавливать сервитут на таких условиях, которые в наименьшей степени были бы обременительными для собственника земельного участка, относительно которой предоставляется. Так, суд согласился с иском о необходимости установления сервитута в отношении соседнего земельного участка, являющегося муниципальной собственностью и находящегося на праве аренды у общества. При этом, исходя из необходимости обеспечения разумного баланса интересов сторон, суд установил такие условия, чтобы обеспечивать необходимые нужды истца, не порождая существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка, без необходимости для арендатора проведения демонтажа части объектов, находящихся на земельном участке, без лишения его возможности возведения запланированных объектов4.
3 См. п. 7 §2 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2022 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. № 11.
4 См. п. 8-9 §2 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2022 г.
134 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. № 11.
В соответствии с законом, сервитут, по общему правилу, устанавливается по соглашению, между лицом, которое требует его установления, и собственником соседнего участка, и подлежит регистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК, п. 17 ст. 23 ЗК РФ). Если не будет достигнуто соглашение об установлении сервитута или его условиях, он может быть установлен судом по иску от лица, который заинтересован в его установлении (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Как видно из содержания приведенной нормы, она не предусматривает досудебного порядка урегулирования споров о предоставлении сервитута. Сам факт недостижения сторонами соглашения, возникновения между ними спора о предоставлении права и согласование условий ограниченного пользования чужим земельным участком, служит достаточным основанием для обращения в суд лица, которое требует установления сервитута5.
В таком же порядке возможно установление сервитута в интересах и по иску лица, владеющего земельным участком по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также других лиц в случаях, установленных федеральными законами.
К сожалению, в ГК РФ не закреплено четкое содержание сервитутов, условия и содержание соглашений о них, нет отграничения сервитутов от иных вещных прав, решений о способах защиты сервитутов, о порядке определения платы за них и других важных вопросов. На это обращалось внимание в литературе и вносились предложения по совершенствованию правового регулирования сервитутов [3; 4, с. 17].
Согласно п. 6 ст. 274 ГК РФ в случаях, закрепленных законом, по соглашению между лицом, которое требует установления сервитута и владельцем земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственностью, может быть установлен сервитут, если это допускается земельным законодательством РФ. К владельцу названного земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, должны применяться правила, закрепленные в ст. 274-276 ГК РФ для собственника такого земельного участка.
В тех случаях, когда сервитут устанавливается на основании решения суда, суд обязан определить все условия, на которых он предоставляется, в частности: сведения о земельных участках, в целях обеспечения использования которых установлен сервитут и который им обременен; содержании и виде сервитута; сфере его действия; сроке; условиях его оплаты; видах работ, при предоставлении сервитута для проведения ремонтных и других работ; о том, является ли требование об установлении сервитута исключительным случаем, а его предоставление единственным способом обеспечения прав собственников недвижимости по ее использованию для удовлетворения их потребностей; есть ли у лица, требующего предоставления сервитута, возможность пользоваться своим имуществом без его установления; а также об иных условиях сервитута. При отсутствии в решении суда названных сведений оно не может служить основанием возникновения сервитута, но может быть основанием для отмены такого решения.
К сожалению, в ГК РФ не закреплен хотя бы примерный перечень существенных условий, на которых предоставляется сервитут, необходимых сведений о его содержании, которые должны обязательно быть указаны в решении суда. Это создает трудности для судов при установлении ими сервитутов и определении в них всех необходимых условий.
Так, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ были отменены решения нижестоящих судов об удовлетворении требований о предоставлении сервитута в отношении земельного участка. При этом было указано, что принимая решение о его установлении, суд не определил всех условий, которые соответствовали бы не только интересам истца, но и были бы наименее обременительными для собственника обслуживающего земельного участка, в частности, отсутствовали условия о сроке, размере платежей за него и другие перечисленные выше сведения6.
В целях совершенствования норм ГК РФ о сервитутах и практики их применения необходимо дополнить ст. 274 ГК отдельным пунктом, закрепляющим требования к содержанию решения суда об установлении сервитута с перечислением существенных условий, которые обязательно должны быть отражены в решении суда.
В соответствии с законом, собственник земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, имеет право требовать от лиц, в интересах которых он установлен, соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 12 ст. 23 ЗК РФ).
В тех случаях, когда при рассмотрении иска об установлении сервитута суд выявит наличие оснований для его удовлетворения, он должен определить размер платежей, которые будут уплачены собственнику земельного участка. Если собственник не согласен на безвозмездное предоставление сервитута, то суд должен обязать истца представить доказательства обоснованности размера платы.
Если ответчик не согласен с предлагаемым истцом условиями, он имеет право представить доказательства в подтверждение своих возражений. Размер платы за предоставленное право ограниченного пользование таким земельным участком, как свидетельствует анализ практики, должен быть соразмерен объему такой имущественной выгоды, которую получает собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, с целью компенсации ограничений, которые вынужден претерпевать собственник такого земельного участка.
При определении платы за предоставление сервитута в него должны включаться только разумные, необходимые затраты, которые появляются у собственника недвижимости, вследствие ограничения его права собственности. Рекомендуется также учитывать: долю земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, в общей площади земельного участка; срок, на который устанавливается сервитут; объем ограничения пользования земельным участком и частота его предполагаемого использования; характер неудобств, которые испытывает собственник недвижимого имущества, относительно которого предоставлен сервитут; степень влияния на возможность осуществления собственником права распоряжения обремененным земельным участком.
При определении характера платы за сервитут (путем единовременной выплаты или уплаты периодических платежей) следует учитывать как содержание требований истца, так и конкретные условия и объем. Например, при разрешении спора между обществом и предпринимателем об определении размера платы за пользование земельным участком предпринимателя, который не соглашался с предложенным обществом размером платы в объеме 2000 руб. в месяц, арбитражный суд установил плату в размере 50000 руб., подлежащих уплате единовременно, и по 8000 руб. ежемесячно. При этом суд учитывал размер имущественной выгоды, получаемой обществом вследствие предоставления ему сервитута, интенсивность движения транспорта по земельному участку предпринимателя, площадь его использования, необходимость оборудования предпринимателем отдельного въезда для автотранспорта общества7.
Если в процессе оформления соглашения о предоставлении права ограниченного пользования соседним земельным участком стороны не смогли согласовать условия, размер платы, порядок ее изменения, то любая из них имеет право обратиться с иском в суд. В соглашениях об установлении сервитута данные условия будут сформулированы в редакции, указанной в решении суда.
Размер платы, который определен сторонами в соглашении о установлении сервитута может быть изменен судом по иску собственника земельного участка, в отношении которого он предоставлен, в случае изменения характера и объема его использования обладателем при отказе его от внесения изменений в указанное соглашение. Например, увеличилось количество и частота движения, грузоподъемность транспортных средств обладателя сервитута после заключения о нем соглашения8.
В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут должен сохраняться, даже в случае перехода прав на земельный участок, в отношении которого он установлен, к другому лицу, если иное не установлено ГК РФ. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, передаваться каким-либо способом лицам, которые не являются собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут предоставлен.
В силу п. 1 ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, относительно которого предоставлен сервитут, последний может быть прекращен в связи с прекращением оснований его установления. Не совсем четкое изложение правил п. 1 ст. 276 ГК РФ, как свидетельствует анализ практики, приводит к тому, что некоторые суды, при его применении, ошибочно полагают, что оно не наделяет собственника земельного участка, для использования которого установлен сервитут, правом заявлять требование о прекращении сервитута, поскольку такое право предоставлено п. 1 ст. 276 ГК РФ только собственнику земельного участка, который им обременен, и в удовлетворении требований собственника участка, для обеспечения использования которого был установлен, в прекращении отказывают.
7 См. п. 12 §3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2022 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. № 11.
8 См. п. 13 §3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2022 г.
// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. № 11. 137
Так, отменяя решения нижестоящих судов, окружной суд обратил внимание на то, что правило п. 1 ст. 276 ГК РФ не препятствует прекращению сервитута по требованию собственника земельного участка, для обеспечения использования которого он предоставлен, если отпала потребность в использовании чужого земельного участка9.
Представляется, что в целях единообразного понимания и применения нормы п. 1 ст. 276 ГК РФ целесообразно дополнить ее правом на обращение в суд с требованием о прекращении сервитута собственника земельного участка, для использования которого он был установлен, при изменении условий.
Согласно п. 2 этой же статьи, собственник земельного участка имеет право через суд требовать прекращения сервитута, если участок, который принадлежит гражданину или юридическому лицу, вследствие обременения не может использоваться по целевому назначению. Кроме земельных участков, право ограниченного использования может быть предоставлено с применением правил ст. 274-276 ГК РФ в отношении зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Определенными особенностями, закрепленными в главе ^3 ЗК РФ, отличается установление сервитута в отношении земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью.
Согласно ст. 39.23 ЗК РФ соглашение об установлении названных сервитутов заключается в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, ЗК РФ, другими федеральными законами: размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, которые не препятствуют разрешенному использованию земельного участка; проведение изыскательских работ; ведение работ, связанных с пользованием недрами.
В соответствии с законом, если земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью, передан в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в аренду или безвозмездное пользование на срок свыше одного года, право на заключение соглашения о сервитуте имеют законные владельцы такого участка: землепользователь, землевладелец, арендатор. В таком случае, названными договорами (аренды или безвозмездного пользования), не требуется письменного согласия уполномоченного органа на заключение соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 39.24 ЗК РФ). Однако, если указанный земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута должно заключаться при наличии письменного согласия федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, в чьем ведении находятся эти предприятие, учреждение (п. 1-2 ст. 39.24 ЗК РФ).
Землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, которые заключили такое соглашение, в течение десяти дней со дня его заключения, должны направить в уполномоченный орган уведомление. Арендатор или землепользователь, получивший земельный участок в безвозмездное пользование,
имеет право заключить соглашение о предоставлении сервитута на срок, который не должен превышать срока действия договора аренды или договора безвозмездного пользования. С момента досрочного прекращения названных договоров прекращается и действия указанного соглашения (п. 3-5 ст. 39.24 ЗК РФ).
В законе закреплено содержание соглашения об установлении сервитута относительно земельного участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью. Названное соглашение должно содержать условия, предусмотренные п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ.
Плата за такой сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами, должна определяется в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в собственности каждого из названных органов.
Плата за сервитут должна поступать землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ.
При заключении соглашения о предоставлении сервитута с уполномоченным органом, государственным или муниципальным предприятием, таким же учреждением, плата по этому соглашению должна вноситься и зачисляться в соответствующие бюджеты (абз. 2 п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ).
Если соглашение о сервитуте в отношении рассматриваемых земельных участков, заключается на срок до трех лет, то разрешается, по соглашению сторон, устанавливать сервитут относительно части земельного участка, без выполнения работ по подготовке документов, которые содержат сведения, необходимые для государственного кадастрового учета части земельного участка, без государственной регистрации ограничения (обременения), появившегося вследствие установления сервитута.
В отличие от других видов сервитутов, имеются особенности и в порядке заключения соглашений в отношении рассматриваемых земельных участков, которые закреплены в ст. 39.26 ЗК РФ.
Определенные особенности имеют порядок, условия и случаи установления сервитутов относительно земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций. Эти вопросы регулируются Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 3 августа 2022 г.) (далее — ФЗ от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ)10.
В соответствии с ФЗ от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ в границах полосы отвода автомобильной дороги, в отношении земельных участков которые, предназначены для размещения объектов дорожного сервиса с целью установки и эксплуатации рекламных конструкций, разрешается установление частных сервитутов в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством, с учетом особенностей, установленных ст. 25 этого закона.
В таких же границах допускается использование гражданами и юридическими лицами земельных участков для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, установки и эксплуатации рекламных конструкций на условиях частного сервитута. При заключении соглашений о предоставлении частных сервитутов, полномочия собственника земельных участков (кроме частных автомобильных дорог) осуществляют владельцы автомобильных дорог. Для данных целей, соглашения относительно земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог, заключаются по согласованию с органом государственной власти или органом местного самоуправления, которые уполномочены на предоставление данных земельных участков владельцам автомобильных дорог, без прекращение права постоянного (бессрочного) пользования такими участками (п. 4.1 ст. 25. ФЗ от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ).
Порядок подачи и рассмотрения заявления об установлении сервитута, требования к составу документов, прилагаемых к заявлению, устанавливаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.
Названные органы разрабатывают и утверждают формы примерных соглашений, порядок определения платы за сервитут.
В настоящее время действует Примерная форма соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельных участков в границах полосы отвода автомобильной дороги, утвержденная приказом Минтранса России от 25 октября 2022 г. № 385 «Об утверждении форм примерных соглашений об установлении частных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях строительства, реконструкции, а также капитального ремонта объектов дорожного сервиса и их эксплуатации, а также в целях установки и эксплуатации рекламных конструкций, и соглашений, предусматривающих размер платы за публичный сервитут в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций и их эксплуатации»11. В ней рекомендуется указывать вид деятельности, для осуществления которой требуется установление сервитута, наименование сторон, предмет соглашения, условия и порядок его предоставления, права и обязанности владельца земельного участка и его пользователя, размер платы за сервитут и порядок ее внесения, срок действия соглашения, порядок рассмотрения споров и некоторые другие условия.
Обладатель сервитута в отношении земельного участка в границах полосы отвода автомобильной дороги после его прекращения должен привести участок в пригодное для использования состояние в соответствии с разрешенным использованием.
В соответствии с гражданским законодательством могут быть установлены сервитуты в отношении земельных участков, расположенных в границах полос отвода частных автомобильных дорог.
Согласно п. 4.14 ст. 25 ФЗ от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ, кроме сервитутов, предоставленных на срок менее чем на один год, сервитуты, которые установле-
ны в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог, должны пройти государственную регистрацию в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2022 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 3 августа 2022 г.)12 на основании заявлений лиц, в чьих интересах установлены такие сервитуты
Некоторые особенности установления сервитутов в отношении земельных участков, которые переданы в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги», предусмотрены Федеральным законом от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ «О государственной компании „Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 23 апреля 2022 г.)13 (далее — ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ). Они могут устанавливаться в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ, но с учетом особенностей, закрепленных в ст. 38 названного закона и в перечисленных в ней целях.
Соглашения должны заключаться между Государственной компанией — арендатором земельных участков, относительно которых предполагается предоставление сервитутов, и заинтересованными лицами (организациями, занимающимися прокладкой и переустройством инженерных коммуникаций, строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом эксплуатацией объектов дорожного сервиса и другой деятельностью). В нем может быть предусмотрено установление срочного или постоянного сервитута. Оно должно содержать условия, предусмотренные п. 4 ст. 38 ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ.
Основанием для заключения соглашения служит заявление лица, в интересах которого предоставляется сервитут, с приложением к нему документов, указанных в части 6 ст. 38 ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ.
В соответствии с ч. 9 ст. 38 закона наблюдательный совет Государственной компании устанавливает форму примерных соглашений, порядок предоставления выписок из Единого государственного реестра недвижимости о земельных участках и обозначения на них намечаемой сферы действия сервитутов. Устанавливается порядок определения размера платы за постоянный сервитут, максимальный размер ежегодный платы за срочный сервитут, а также порядок их внесения (ч. 9-11 ст. 38 ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ).
Для подготовки проекта соглашения о предоставлении сервитута между лицом, в чьих интересах он устанавливается, и оценщиком, заключается договор об оценке размера платы. В нем должна быть предусмотрена обязанность лица по оплате работ по проведению оценки.
Проект соглашения о сервитуте подготавливает Госкомпания в течение тридцати дней с момента получения заявления от лица, которое заинтересовано в его предоставлении, и направляет его указанному лицу.
Когда такое соглашение не заключено, Государственная компания имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такое соглашение или с иском о возмещении убытков, причиненных вследствие отказа от заключения названного соглашения.
Государственной компании запрещается совершать действия, которые исключают или затрудняют осуществление обладателями сервитутов деятельности, указанной в ч. 1 ст. 38 ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ), кроме случаев, если занятие такой деятельностью влечет или может повлечь невозможность использования земельных участков Государственной компании или их частей в соответствии с их целевым назначением или разрешенным использованием (ч. 12, 13, 15 ст. 38 ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ).
В случаях, установленных в соглашении о предоставлении сервитута, он может быть прекращен на основании решения Государственной компании.
Анализируемые сервитуты, кроме тех, которые предоставлены на срок менее одного года, должны пройти государственную регистрацию в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2022 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 3 августа 2022 г.) по заявлению лиц, в чьих интересах они установлены
Проведение кадастровых работ, необходимых для установления сервитутов, финансируется за счет средств лиц, в интересах которых они предоставлены (ч. 16-18 ст. 38 ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ).
Изложенное свидетельствует о необходимости дальнейшего исследования теоретических вопросов о частных сервитутах, их характерных признаков, об основаниях и условиях их установления и прекращения, об отграничении от иных вещных прав, а также о необходимости совершенствования законодательства РФ в этой области.
Библиографический список
1. Андреев Ю. О сервитутах // Хозяйство и право. 2004. № 5. С. 85-97.
2. Покровский ИА. Основные проблемы гражданского права. Сер. «Классика российской цивилистики». М.: Статут, 1998. 353 с.
3. Суханов ЕА.. Вещное право. Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2022. 560 с.
4. Краснова Т.С. Отдельные аспекты учения о сервитуте в современном российском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2022. № 3. С. 6-18.
References
1. Andreev Y. On Easements // Economy and Law. 2004. No. 5. P. 85-97.
2. Pokrovsky I.A. Main Problems of Civil Law. Ser. «Classics of the Russian Civil Law». M.: Statute, 1998. 353 p.
3. Sukhanov E.A. Property Law. Scientific and educational essay. M.: Statute, 2022. 560 р.
4. Krasnova T.S. Some Aspects of the Doctrine of Servitude in Modern Russian Law // Property Relations in the Russian Federation. 2022. No. 3. P. 6-18.
