Отчет по производственной практике оценка недвижимого имущества

Содержание

ОТЧЕТ ПО УЧЕБНОЙ ПРАКТИКЕ
Как полно называется компания???
Миссия компании, принципы деятельности

ОТЧЕТ ПО УЧЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

МИНИМСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Уральский государственный экономический университет»

ОТЧЕТ ПО УЧЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

по междисциплинарному курсу МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества________________________________________________________

профессионального модуля ПМ.04 Определение стоимости недвижимого

Даты практики: с 9.12.2019 по 14.12.2019

Основной целью учебной практики является применение полученных на лекциях и практических занятиях теоретических знаний, а так же получение навыков самостоятельной работы по составлению отчетов по определению рыночной стоимости недвижимости.

Исходя из темы и поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи учебной практики: написание основных понятий и определений, предоставление описания объекта оценки; анализ показателей развития рынка недвижимости района, в пределах которого расположена квартира; определение рыночной стоимости квартиры на основе применения различных методов оценки.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ОСНОВА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Затратный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования.

2. Расчет затрат на новое строительства оцениваемого объекта, то есть определяем стоимость замещения.

3. Расчет износа:

4. Расчет стоимости улучшений с учетом износа.

5. Определение итоговой стоимости недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Доходный подход – совокупность методов оценки, стоимости недвижимости основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки (потенциальный валовый доход — ПВД).

2. Расчет действительного валового дохода (ДВД)

3. Расчет расходов связанный с объектом оценки: условно – постоянные и условно – переменные.

4. Определение величины чистого операционного дохода (ЧЕД или ЧД).

5. Расчет коэффициента капитализации.

Сравнительный (рыночный) — совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

5. Установление стоимости объекта оценки.

6. Достоинства сравнительного подхода:

7. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

8. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

9. Статистически обоснованно.

2 ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Г. ЕКАТЕРИНБУРГА

Абсолютное большинство домов, построенных в прошедшем году в Екатеринбурге, многоквартирные (более 90%). Доля ИЖС в столице Свердловской области никогда не была высокой.

Эксперты полагают, что по итогам 2019 года показатель объема жилья может превысить прошлогодние данные по Екатеринбургу в 1 млн кв. м. «Еще весной индекс кранов, отражающий количество работающих башенных кранов на строящихся объектах, поднялся до 143 кранов. Этот рекордный показатель снизился во втором квартале 2019 года, когда индекс составил 137 кранов. Однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число работающих кранов выросло на 14%»

Таблица 1 — Состав ценовых поясов Екатеринбурга 1

Далее будут рассмотрены цены квадратного метра первого ценового пояса по отношению к городу в целом.

Рисунок 2 — Цена квадратного метра 1 ценового пояса и города

Исходя из графика наблюдается стагнирующая динамика цен, средняя цена квадратного метра по первому ценовому поясу составляет приблизительно 77 тысяч рублей нижний ценовой сегмент составляет 56 тысяч и верхний – 106 тысяч рублей, когда средний показатель по городу установлен на уровне 72 тысяч рублей.

Из этого можно сделать вывод, что цены по первому ценовому поясу являются выше средних по городу.

От количества комнат в объекте оценки напрямую зависит его ликвидность и стоимость, это один из важнейших показателей при оценке стоимости.

3 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНИВАЕМОМ ОБЪЕКТЕ

Объект оценки располагается по адресу: Российская Федерация, город Екатеринбург, Верх – Исетский район, улица Татищева 125/2.

Таблица 2 — Характеристика местоположения объекта оценки

Объект оценки находится в середине микрорайона ВИЗ, до всех объектов социальный инфраструктуры можно добраться пешком. До центра города можно добраться за 20 минут на общественном транспорте без учета пробок.

Таблица 3 — Характеристика здания

Дом находится в отличном состоянии, к категории ветхого и аварийного жилья не относится, сносу не подлежит. Реконструкция дома с отселением жильцов не планируется.

Таблица 4 — Характеристика квартиры

В квартире имеется косметический ремонт, она полностью пригодна для проживания и никаких дополнительных затрат по ремонту производить не требуется.

Основными параметрами объектов аналогов являются: местоположение объектов-аналогов, площадь и наличие балкона.

Таблица 5 – Характеристики объектов-аналогов

5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Прежде чем начать рассчитывать рыночную стоимость квартиры, необходимо провести анализ наиболее эффективного использования объекта и выбрать наилучший вариант.

Таблица 6 – Анализ наиболее эффективного использования

При проведении анализа наиболее эффективного использования, можно отметить, что вариант текущего использования объекта оценки в виде жилой недвижимости является наиболее эффективным и не требует изменений.

Далее переходим к расчету стоимости квартиры доходным и сравнительным подходами.

Для того, чтобы провести расчеты рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, нам необходимо найти: средние сроки экспозиции объектов недвижимости, среднюю цены аренды квадратного метра в год, коэффициент капитализации.

Скриншоты с датой объявления находятся в Приложении А.

Срок экспозиции составляет 42 дня или 1,5.

За безрисковую ставку автор взял ключевую ставку ЦБ, то есть 6,50% Приложение Б.

Кпр = 1%.

Далее автор находит коэффициент капитализации. Для того чтобы его найти, прежде надо рассчитать коэффициент ликвидности.

Так же нам понадобятся объекты-аналоги, чтобы рассчитать среднюю стоимость аренды за 1 м2. Средняя арендная ставка по объектам-аналогам составляет 464,279 рублей. Оцениваемый объект имеет площадь 42,1 м2.

ПВД=464,279*42,1*12=234 553,75 рублей.

Так как нет информации о потерях, то есть о недозагрузки,

ДВД=ПВД=234 553,75 руб.

Информация о расходах или затратах также отсутствует, поэтому

ЧД=ДВД=234 553,75 руб.

РС=234 553,75/0,123416=1 900 513,305 руб.

Рыночная стоимость квартиры, посчитанная доходным подходом, составляет 1 900 513,305 руб.

После того, как нам стала известна стоимость объекта оценки по доходному подходу, мы переходим к нахождению стоимости сравнительным подходом.

Для расчета будут использованы найденные объекты аналоги.

Переходим к расчету стоимости сравнительным подходом.

Таблица 7 – Расчет стоимости сравнительным подходом

1) Корректировка на условия продажи:

Условия продажи одинаковые, поправка отсутствует;

2) Корректировка на дату продажи:

Согласно данным УПН, цена первого ценового пояса за 2 месяца не изменилась, за 6 месяцев увеличилась на 0,9%;

3) Корректировка на местоположение:

Объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном ценовом поясе, поправка отсутствует;

4) Корректировка на материал стен дома:

Аналоги и объект оценки имеют сопоставимый материал стен, поправка отсутствует;

5) Корректировка на этаж:

Согласно Сборнику Лейфера 2014 года, поправка на первый и последний этаж составляет -2%;

6) Корректировка на сан. узел:

7) Корректировка на общую площадь:

8) Корректировка на летние помещения:

У объекта оценки и аналогов имеются балконы, поправка отсутствует;

9) Корректировка на состояние:

Согласно Сборнику Лейфера 2014 года, поправка к аналогу№4 составит от 5% до 10%. Автор берет 5%, поскольку мебель, техника есть, но старее, чем в объекте оценки.

Коэффициент доверия во втором варианте рассчитан автором. К аналогу №4 был применен коэффициент 0,35, потому что он внешне больше всего похож на объект оценки, аналогу №3 был дан коэффициент 0,2, поскольку он менее всего внешне схож с объектом оценки, аналогам №1 и №2 поровну от оставшегося, то есть по 0,25.

Итоговая стоимость по сравнительному подходу=75 337,53*42,1=3 171 710,01 руб.

Рассмотрев два подхода к оценке объекта необходимо установить весовые коэффициенты.

Таблица 8 – Расчет весовых коэффициентов

Доходный подход закладывает в себя субъективные предположения и желания по будущему доходу, и не всегда отражает реальную картину действительности. Сравнительный подход же дает более достоверную информацию в силу сравнения данных оцениваемого объекта с объектами-аналогами, проданными на рынке. Аналоги тщательно подбираются по критериям объекта оценки, в силу этого для сравнительного подхода дается больший вес.

Весовые значения были установлены в 0,275 и 0,725 для доходного и сравнительного подходов соответственно.

Таблица 9 – Согласование результатов

Исходя из весовых коэффициентов была посчитана рыночная стоимость объекта оценки, которая составляет 2 миллиона 822 тысячи 131 рубль.

По окончанию прохождения практики и выполненных работ, на основе всех полученных знаний. Мною были подробно рассмотрены основы оценочной деятельности и применяемые подходы. А именно затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Так же был проведен тщательный анализ рынка недвижимости г. Екатеринбурга и самого объекта оценки.

Первая глава отчета содержит теоретические основы рыночной стоимости объекта оценки, информацию о регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, которые включают: Международные стандарты оценки (МСО), Европейские стандарты оценки (ЕСО), Федеральный закон «Об оценочной деятельности», Федеральные стандарты оценки (ФСО) и иные нормативно-правовые акты Российской федерации, регулирующие отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Во второй главе проведен анализ рынка недвижимости города Екатеринбург. Подробно разобрано деление города на ценовые пояса, динамика цен на район, в котором располагается объект оценки, приведена структура спроса и предложения на рынке недвижимости города в целом.

В третьей главе приводится подробное описание объекта оценки: его местоположение, характеристики местоположения, приближенность к социальной, коммерческой и иным объектам инфраструктуры, приведены характеристики здания, в котором располагается объект оценки, и, соответственно, характеристики самого объекта оценки.

В четвертой главе по всем важным критериям подобраны и представлены самые подходящие объекты аналоги, используемые для определения стоимости квартиры

Пятая глава является практической, в которой необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки на настоящее время в условиях функционирования рынка недвижимости данного города.

Расчет производится двумя подходами: доходный и сравнительный подходы.

Рыночная стоимость объекта, посчитанная доходным подходом, составляет 1 900 513,31 рублей.

Рыночная стоимость объекта, посчитанная сравнительным подходом, составляет 3 171 710,01 рублей.

Для определения конечной величины рыночной стоимости объекта, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использован метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному из примененных подходов, присваивается свой весовой коэффициент. Коэффициенты по доходному и сравнительному подходу составили 0,275 и 0,725 соответственно.

Итоговая стоимость объекта оценки составила 2 822 131 рубль.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Место
прохождение учебной практики ООО
«Правовой Эксперт». Основной деятельностью
организации является оценка собственности
а также, проведение всех видов независимых
экспертиз. Срок практики с 6 октября по
16 ноября 2011 года.

Целью преддипломной практики является,
практическая подготовка к выполнению
дипломной работы по теме: «Оценка недвижимости
(на примере ООО «Правовой Эксперт»)»,
закрепление полученных теоретических
знаний и приобретение ими навыков аналитической
работы на уровне предприятия (независимо
от форм собственности) и других хозяйственных
организаций или органов управления, а
также сбор данных, необходимых для написания
дипломной работы.
Задачами
преддипломной практики являются:
—
ознакомление с организационной структурой
и функциями управления на уровне предприятия
(организации);

—
изучение содержания экономической
работы на предприятии (организации);
—
подбор необходимых материалов
для написания отчета о прохождении
практики. В которой должен найти
отражение опыт функционирования
данной организации.

Существует
три основных подхода
к оценке недвижимости:
затратный методметод
рыночных сравнений:доходный
метод:

Организационная
структура ООО
«Правовой Эксперт».

Оценочная деятельность — это активно
развивающееся направление ООО «Правовой
Эксперт». С первых дней существования
организации ее возглавляет Коротин Павел
Николаевич — высококлассный специалист
с многолетним практическим опытом управления
проектами по оценке.
Оценочная
компания ООО «Правовой Эксперт», действующая
с декабря 2001 года, оказывает профессиональные
услуги в области оценки всех видов собственности.
Персонал обладает большим опытом в области
оценочной деятельности. Специализированное
программное обеспечение и вспомогательные
справочные материалы, используемые ведущими
оценочными и аудиторскими компаниями
по всей стране являются составными частями
успеха организации ООО «Правовой Эксперт»
и позволяют в течение многих лет предоставлять
клиентам нормативно подтвержденные,
точные отчеты об оценке различных объектов
собственности.

Организация ООО «Правовой Эксперт» является
членом некоммерческого партнерства «Партнерство
содействия деятельности оценочных фирм,
аккредитованных Российским обществом
оценщиков» (НП «Партнерство РОО») Свидетельство
№1018 от 2008 года.

Так же организация ООО «Правовой Эксперт»
аккредитована при РОО и включена в реестр
оценщиков и оценочных фирм, признанных
РОО профессионально занимающимися предоставлением
оценочных услуг, включена в систему делового
сотрудничества РОО в соответствии с Положением
об аккредитации РОО от 03.04.1998 года.
Свидетельство №1093/37-111/08.

Одним из основных достояний компании
является персонал организации. Специалисты
компании выполнят заказ любой сложности
в кратчайшие сроки. Все оценщики имеют
разностороннее образование не только
в области оценочной деятельности, но
и в смежных областях, таких, как: экономика,
юриспруденция, управление собственностью,
строительство, техника и оборудование.

Профессиональная ответственность оценщиков
организации ООО «Правовой Эксперт» застрахована
в филиале ОСАО «Ингосстрах» в г. Иваново.
Компания ежегодно оформляет договор
страхования ответственности юридического
лица, с которым оценщик заключил трудовой
договор в СК «Военно-страховая компания».
Лимит ответственности перед потребителями
оценочных услуг составляет 11 000 000 рублей.

Сотрудники компании регулярно проходят
повышение квалификации по программе
«Оценочная деятельность», совершенствуют
свои профессиональные навыки, посещая
всевозможные конференции и семинары.

За годы работы, оценщики организации
ООО «Правовой Эксперт» выполнили несколько
тысяч работ по независимой оценке недвижимости,
оборудования, бизнеса и других видов
имущества в Ивановской области, Костромской,
Ярославской, Владимирской областях.

Оценочные услуги оказываются в соответствии
с действующим законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности,
федеральными стандартами оценки, стандартами
и правилами оценочной деятельности, установленными
саморегулируемой организацией оценщиков.

Изучение
содержания экономической
работы ООО «Правовой
Эксперт».

Оценка
недвижимого имущества — один из самых
распространенных видов оценки. Организация
ООО «Правовой Эксперт» предлагает следующие
виды услуг:

оценка
коммерческой недвижимости;
оценка
жилой недвижимости;
оценка
загородной недвижимости;
оценка
земли;
оценка
арендной ставки.

В
области оценки недвижимости
ООО «Правовой Эксперт» имеет успешный
опыт сотрудничества как с физическими
лицами и малым бизнесом, так и с крупными
коммерческими структурами и представителями
государственного сектора. При оценке
недвижимости специалисты учитывают все
факторы, влияющие на стоимость объекта,
и детально изучают его состояние.
Ситуации,
при которых необходима оценка недвижимости,
разнообразны. Наиболее распространенные
среди них:
кредитование
под залог объектов недвижимости;
купля-продажа
или мена объектов недвижимости;
внесение
объектов недвижимости в качестве вкладов
в уставный капитал предприятий
и организаций;
определение
величины арендной ставки, стоимости
права аренды;
уточнение
налогооблагаемой базы по налогу на имущество
для объектов недвижимости;
приватизация
недвижимости;
страхование
недвижимости;
разрешение
имущественных споров;
оценка
понесенного ущерба, связанного с
разного рода аварийными ситуациями.

При
выполнении работ по оценке недвижимости
необходимо проведение ряда стандартных
процедур:
1. На
первом этапе специалисты ООО «Правовой
Эксперт», совместно с заказчиком, определим
базовые параметры оценочного задания:
идентификация
объекта недвижимости;
идентификация
подлежащих оценке имущественных прав;
назначение
(сфера применения) результатов оценки;
выбор
и определение вида стоимости;
уточнение
даты проведения оценки;
описание
объема оценки.
2. На
этапе сбора информации и предварительного
анализа данных специалисты ООО
«Правовой Эксперт» изучают все прямые
и косвенные факторы, влияющие на стоимость
объекта: место расположения, инфраструктуру,
удаленность от основных центров, транспортное
сообщение, экологическую обстановку.
Объективная оценка недвижимости требует
выполнения одного из главных условий
проведения качественной и достоверной
оценки — изучения динамики стоимости
объектов, аналогичных оцениваемому в
ретроспективе и прогноз стоимости на
перспективу. На данном этапе, кроме того,
производится визуальный осмотр объекта
оценки, в результате которого определяется
техническое состояние и износ всех основных
конструкций оцениваемого объекта.
3. На
этапе анализа наилучшего и
наиболее эффективного использования
специалисты ООО «Правовой Эксперт» проводят
адекватную оценку существующего варианта
использования оцениваемого объекта,
выработывают рекомендации по его оптимальному
использованию в целях максимально возможной
стоимости.
4. На
следующем этапе — осуществляется
выбор и применение приемлемых подходов
и методов к оценке объекта недвижимости.
Корректное применение оценочных подходов
(или обоснованный отказ) — основное условие
для получения наиболее достоверного
результата.

Оценка рыночной стоимости недвижимости
предполагает использование традиционных
методов, входящих в состав затратного,
сравнительного и доходного подходов.
Эти подходы взаимно дополняют друг друга,
и каждый подход основан на использовании
определенных свойств объекта и оценочных
принципов, которые были сформулированы
в результате обобщения многолетнего
опыта отечественных и зарубежных оценщиков
и являются теоретической базой оценочной
экспертизы.
5. Использование
трех оценочных подходов приводит
к получению трех ориентиров
стоимости объекта оценки. На
этом этапе специалисты ООО «Правовой
Эксперт» проводят согласование результатов,
полученных при применении различных
подходов и методов. Определяющими критериями
при согласовании ориентиров стоимости
являются действительные намерения потенциального
продавца и покупателя, способность каждого
подхода и метода учитывать конъюнктурные
колебания рынка и специфические ценообразующие
черты объекта. Результатом выполнения
данного этапа будет получение итоговой
стоимости объекта недвижимости.
6. На
последнем этапе оценки недвижимости
осуществляется подготовка и
передача заказчику Отчета об
оценке, являющегося документальным
подтверждением надлежащего исполнения
оценщиком своих обязанностей.

Основные
направления деятельности
ООО «Правовой
Эксперт»

ОЦЕНКА
ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ

1.
Описание объекта недвижимости

Объектом
оценки является отдельная приватизированная
квартира, состоящая из двух жилых
комнат, кухни, прихожей, раздельного санузла
и прихожей. Квартира расположена в жилом
доме №30 по проспекту Строителей г. Иваново.
Целью
оценки является определение стоимости
указанного выше объекта недвижимости.
Под
объектом недвижимости понимается собственно
объект, являющийся недвижимой собственностью,
и юридические права на него.
Акт
осмотра объекта
Адрес
объекта: Россия, г. Иваново, Строителей
проспект, д. 30, кв. 41. Владелец: Белкин А.В.
Справка БТИ № 78965784. Квартира – приватизированная.
Тип
и качество окружающей застройки- жилой
дом расположен внутри жилого квартала,
до транспортной остановки 10 мин. пешком.
Рядом располагаются спортивно-оздоровите ьный
центр «World Class», парикмахерская, кинотеатр
«Искра», торговый центр «Дом Моды».
Анализ
района расположения позволяет дать
высокую оценку рынку рабочей
силы, в районе, в котором расположен
объект оценки. Близость к магазинам,
учебным заведениям (школы, детские
сады) оценивается удовлетворительно.
Детский
сад, школы находятся в 5 минутах от дома,
поликлинника – достаточно удалены (10-15
минут на транспорте).
Характеристика
дома.
Материал
стен – панельный. Общее количество
этажей – 5. Высота этажей 2,7 м. Дом удален
от проезжей части, расположен внутри
жилого квартала.
Год
постройки – 1980 год. Общий вид здания
– хороший.

Водоснабжение
– центральное, отопление – центральное,
вентиляция – естественная, энергоснабжение
– центральное.
Информация
о квартире:
Двухкомнатная
квартира расположена на 4 этаже дома.
Общая площадь квартиры – 42 кв. м, жилая
площадь – 28 кв. м (одна комната – 18 кв.м,
вторая – 10 кв. м). Площадь кухни составляет
6 кв. м, санузел занимает 3,5 кв.м. (раздельный).
В квартире имеется балкон, проведен телефон.
Ориентация окон – на запад. Общий вид
квартиры – удовлетворительный.
Планировка
квартиры и схема её расположения
в подъезде представлена в приложении
1.
Таким
образом, анализ местоположения и состояния
объекта в первом приближении
позволяют говорить о достаточно
высокой стоимости объекта.
Оценка
произведена в соответствии со следующими
допущениями:

2.
Задание на оценку

3.
Допущения и ограничительные
условия

При
проведении оценки Оценщиком были сделаны
допущения:

Кафедра
«Оценка и управление
собственностью»

о
прохождении производственной
преддипломной практики

Реутов
Виталий Александрович проходил производственную
преддипломную практику в ООО «Оценка
для кредитования» с 14 января по 06 апреля
2012 г.

За
время практики Реутов Виталий Александрович
ознакомился со структурой организации,
основными функциями подразделений, показателями
финансового состояния и развития ее деятельности.
Приобрел необходимые профессиональные
навыки на рабочем месте помощника оценщика,
изучил технологии обработки информации.

Реутов
Виталий Александрович проявил себя
как добросовестный, исполнительный работник,
имеющий хорошую теоретическую базу, полученную
в процессе обучения в Финансовом Университете.
За время прохождения производственной
преддипломной практики приобрел необходимые
профессиональные навыки, собрал и обработал
материал, необходимый для написания дипломной
работы.

Реутов
Виталий Александрович за выполнение
программы производственной преддипломной
практики выполнил и заслуживает положительной
оценки.

ООО «Оценка
для кредитования» ________________ /С.В. Доваль/

Студент Реутов
Виталий Александрович

Кафедра
«Оценка и управление
собственностью»
Финансового Университета
при Правительстве РФ
направляется в ООО
«Оценка для кредитования»

По учебному
плану начало 14.01.12 г. конец 06.04.12 г.

Дата прибытия
на практику «12» января 2012 г.

Дата выбытия
с места практики «06» апреля 2012
г.

Кафедра: Оценка
и управление собственностью

Ученое звание:
старший преподаватель

Должность: генеральный
директор

Ежедневные
записи студента по
практике

Прохождения
студентом группы
ОС 5-3 Реутовым В.А.

Преддипломной
практики в ООО
«Оценка для кредитования»

Ты
больше занимался
изучением структуры
организации, в которой
ты проходил практику,
чем непосредственно
самой работой.

Глава
1. Описание производственной практики
в ООО «Оценка для кредитования»

1.1.
Общая информация о компании

1.2.
Миссия компании, принципы деятельности

1.3.
Основные направления деятельности компании.

1.4.
Краткое описание выполненных задач

Глава
2. практическая часть. составление
отчета об оценке жилой недвижимости (квартиры)

Последовательность
оценки объекта недвижимости 11

Цели
и задачи оценки недвижимости

Понятие
и виды стоимости

Основные
принципы оценки недвижимости

Методы
и подходы к оценке недвижимости

Отчет
об оценке квартиры (сокращенная
версия) 21

Глава
1. Описание производственной
практики в ООО
«Оценка для кредитования»

Как
полно называется
компания???

– независимая российская компания, предоставляющая
услуги в области оценки и финансового
консультирования и активно работающая
на рынке с 1995 г. Под
маркой «Оценка для кредитования»
предоставляем свои услуги с 2003 года и
за это время завершили более 8 700 проектов
по оценке недвижимости, машин и оборудования,
имущественных комплексов, бизнеса общей
рыночной стоимостью более 4,5 млрд. долларов
США. Нельзя
все подряд списывать и не адаптировать
текст

Имущество
оценивалось, в частности, для следующих
отраслей: металлургия, машиностроение,
нефтедобыча, нефтепереработка и реализация
нефтепродуктов, строительство и
деревообработка, химическая, писчебумажная,
пищевая и легкая промышленности,
гостиничное хозяйство и общественное
питание, торговля и сфера развлечений,
успешно работающие предприятия
других отраслей.

Особенностью
ООО «Оценка для кредитования»
является высокое качество работы,
проводимой в максимально сжатые
сроки. Мы осознаем, что в текущих
рыночных условиях необходимо найти
разумный компромисс между скоростью
и надежностью принимаемых решений.

отличительной
особенностью является сквозная система
контроля качества, основанная, на современных
информационных технологиях.

Компания
признана организацией, выполняющей
работы в соответствии с требованиями
нормативных документов РФ в области
оценочной деятельности и стандартов
НП РКО, что подтверждено сертификатом
Российской коллегии оценщиков, а сотрудникам
компании присвоена квалификация «сертифицированный
оценщик» по оценке недвижимого имущества,
машин, оборудования и транспортных
средств.

ООО
«Оценка для кредитования» является
уполномоченным оценщиком г. Москвы
по оценке недвижимого имущества, машин
и оборудования.

Специалисты
компании обладают большим опытом работы
по оценке жилой и нежилой недвижимости,
имущественных комплексов, машин
и оборудования, бизнеса предприятий.

Оценщики
Компании состоят в таких саморегулируемых
организациях как РОО
и НКСО.
Гражданская ответственность Компании
застрахована в СК «Первая страховая компания»
на сумму 3 млн. долларов США, гражданская
ответственность оценщиков — на сумму
300 тыс. рублей, а ведущих оценщиков — на
сумму 3 млн. рублей.

ООО
«Оценка для кредитования» является
членом НП «РКО», состоит в Ассоциации
российских банков. Учредитель Компании
входит в Экспертный совет при
комитете АРБ по оценочной деятельности.
Компания аккредитована и сотрудничает
со многими банками. В их числе: Сбербанк
России, Россельхозбанк, Инвестиционный
торговый банк, Банк Зенит, Хоум Кредит
энд Финанс банк, Транскредитбанк, Банк
Уралсиб, Банк Открытие и др.

Оценщики,
находящиеся в штате Компании,
оформлены в полном соответствии
с действующим законодательством,
регулирующим оценочную деятельность:
имеют необходимое образование,
являются членами саморегулируемых
организаций оценщиков, застраховали
свою профессиональную деятельность.

“Определение стоимости недвижимого
имущества”.

г. Екатеринбург 2014

Как известно, недвижимость
— это такой товар, который имеет обращение
в инвестиционной сфере и на современном
рынке. Объекты недвижимости — это жилые
и нежилые помещения, земельные участки,
недра и другие.
Оценка недвижимости – это
технология определения полезных свойств
вещи и капитализация этих свойств в денежном
эквиваленте. Определение стоимости недвижимого
имущества является одним из наиболее
востребованных видов оценки.

Определение рыночной стоимости
объектов недвижимости представляет собой
сложный и уникальный процесс, поскольку
практически невозможно найти два абсолютно
идентичных объекта. Даже в том случае,
когда здания построены по одному типовому
проекту, но расположенные на разных земельных
участках, их стоимость может значительно
различаться.

Цель работы – определение рыночной стоимости
объекта недвижимости.

Для достижения поставленной
цели необходимо решить следующие задачи:
1. Исследовать теоретическую
основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
2. Дать характеристику объекту
оценки и его окружению;
3. Обосновать рыночную стоимость
объекта оценки на основе сравнительного
подхода.

1Все сделки с недвижимостью
осуществляются при обязательном наличии
правоустанавливающих документов. Важность
этих бумаг приравнивается паспорту, удостоверяющему
личность гражданина. Также как человек
не имеет права совершить какие-либо юридически
значимые действия без паспорта, так и
недвижимость невозможно продать или
купить без таких документов.

2Правоустанавливающие документы
служат основанием для регистрации права.
Перечень этих документов приведён в ст.
17 Закона о государственной регистрации
прав и не является исчерпывающим. Основные
требования к таким документам – соответствие
законодательству, действовавшему на
момент составления документа в месте
расположения недвижимости, а также наличие
в нём описания недвижимости, правообладателя
и вида права на недвижимость.

К ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИМ ДОКУМЕНТАМ
ОТНОСЯТСЯ :

— различные договоры и
сделки отчуждения от недвижимости
в виде мена, дарения, купли-продажи
и так далее. Все документы
должны быть оформлены надлежащим
образом и зарегистрированы в качестве
сделки ;

— прочие акты ввода
после строительства объекта
для эксплуатации также относятся

к правоустанавливающим документам.
Они должны быть утверждены органами гос.
власти или местным самоуправлением ;

— нотариусом выдаются
свидетельства о правах на наследство
;

— в суде выносятся решения
о правах, которые вступают в
законную силу только после
постановления кассационной, надзорной
или апелляционной инстанцией.

Если в суде две
стороны пришли к мирному соглашению,
то правоустанавливающим документом
будет являться мировое соглашение,
которое также должно быть утверждено
судом ;

— справки о выплатах
в ГСК, ДСК и ЖСК также являются
правоустанавливающими документами.
Однако они должны иметь указание
на членство в кооперативе, а
также содержать информацию по
размеру и дате полной выплате
взноса. В дополнение в таких
справках указывается описание
недвижимости, инициалы председателя
кооператива и печать.

Особое внимание следует обратить
на несоответствие требованиям закона
различных свидетельств (о внесении собственников
в реестр, о правовой регистрации и т.д.).
Эти справки выдаются в местных комитетах
по управлению имуществом, БТИ и прочих
органах самоуправления, но не являются
правоустанавливающими документами. Такие
справки пригодны только для приобщения
к другим документам, которые принято
считать основанием для перехода прав
на имущество.

Следует знать, что права на
имущество должны быть зарегистрированы
и подтверждены Свидетельством о гос.
регистрации этих прав.

Если же регистрация не была
проведена, то в ряде случаев это не мешает
проведению сделок, однако в это время
будет проводиться регистрации ранее
возникших прав. При данном процессе могут
возникнуть различные проблемы, поэтому
лучше не усложнять ситуацию, а пройти
необходимую процедуру регистрации заранее.

При регистрации прав на имущество
в виде жилых домов, зданий или сооружений,
а также отчуждаемых имущественных объектов
с земельным участком следует представить
кадастровый план или план по заверению
местного Комитета по земельным ресурсам.
Эти правоустанавливающие документы являются
обязательными при совершении сделок.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ :

— решения судов, свидетельства
о правах на наследство и договоры ;

— постановления и распоряжения
о предоставлении участков от
сельских – областных Советов
народных депутатов. После принятия
закона от 29.10.1993 эти документы
должны пройти регистрацию в
Комитете по земельным ресурсам.

Для собственников земли :

— Свидетельство о правах
собственности на данную землю
– согласно постановлению №177
от 19.03.1992 Правительства РФ ;

— Свидетельство на права
собственности на данный участок
– согласно указу Президента
РФ №1767 от 27.10.1993.

Для землевладельцев :

— Свидетельство на права
пожизненного владения данной
землей наследуемым гражданином
– согласно постановлению №177 Правительства
РФ ;

Для землепользователей :

— Свидетельство о правах
постоянного и бессрочного пользования
данным участком земли – согласно
постановлению №177 Правительства РФ.

На заметку. Свидетельства о
правах на землю, выданные до 29 октября
1993 года на территории Московской области
составлялись на бланках голубого цвета.
Новые бланки стали иметь розовый цвет.
Важно знать, что все свидетельства обязательно
должны быть зарегистрированы в поземельной
книге.

Также особое внимание стоит
уделить тому, что вышеперечисленные Свидетельства
сами по себе не могут играть роль правоустанавливающих
документов. Они имеют полную силу только
в совокупности с разрешением или распоряжением
о выделении участка земли, свидетельствами
о правах на наследство и прочими договорами.

Оценка недвижимости — один
из наиболее часто встречающихся видов
оценки. Зачастую, стоимость недвижимости
является очевидной для ее владельцев
или предполагаемых покупателей, все же
в результате профессионального изучения
оценщиком всех факторов, касающихся данного
объекта, его стоимость может быть существенно
скорректирована относительно первоначального
представления.

3Процесс оценки недвижимости
включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания
на оценку.

1 2 . Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых
имущественных прав.

1.4. Дата проведения
оценки.

2й этап. Составление плана
и договора на проведение оценки.

2.1. График работ
по оценке.

2.3. Выбор методов
оценки.

2.4. Затраты на проведение
оценки.

2.5. Денежное вознаграждение
за проведение оценки.

2.6. Составление договора
на оценку.

3й этап. Сбор и анализ
информации.

3.1. Осмотр объекта
и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание
объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики
и местоположение.

3.4. Экономическая
информация.

3.5. Проверка достоверности
собранной информации.

3.6. Анализ и обработка
информации.

4й этап. Анализ лучшего
и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного
участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного
участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной
стоимости объекта недвижимости
на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости
на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости
на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости
на основе затратного подхода

6й этап. Согласование
полученных результатов и выведение
ито говой величины стоимости объекта
недвижимости.

6.1. Проверка полученных
данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и
ограничивающие условия, обусловленные
полнотой и достоверностью использованной
информации.

6.3. Выведение итоговой
величины стоимости.

7й этап. Составление отчета
об оценке.

1.3.Подходы к оценке
стоимости недвижимости

4 Затратный подход (подход к
оценке с точки зрения затрат) основан
на предположении о том, что затраты на
строительство объекта недвижимости в
совокупности с затратами на приобретение
участка и его подготовку к

строительству являются приемлемым
ориентиром для определения стоимости
недвижимого имущества. Однако следует
учитывать, что затраты на создание объекта
недвижимости не являются эквивалентом
его рыночной стоимости.

Поэтому сфера применения затратного
подхода достаточно узка и используется
при:

— оценке недвижимости
на рынках, характеризующихся отсутствием
достаточной информации для применения
рыночного или доходного подходов;

— оценке специализированных
зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной
инфраструктуры и т.п.), которые, как
правило, не способны приносить
доход, а информация об их продажах
отсутствует;

— при страховании недвижимости,
когда страховая сумма, страховой
взнос,

страховое возмещение определяются,
исходя из затрат страхователя;

— при исчислении установленных
законодательством налогов и сборов;

— при переоценке основных
фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным
методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости
права на земельный участок, на
котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства
(восстановления или замещения) объекта
недвижимости.

3. Определение степени снижения
полезности объекта недвижимости в результате
износа:

а)физического (результат старения
объекта, воздействия природно-климатических
факторов, характера эксплуатации объекта);

б)функционального (результат
несоответствия архитектурного, конструктивного,
дизайнерского решения современным стандартам
рынка (рыночному спросу);

в) экономического (внешнего)
(результат негативного влияния внешней
среды (окружения) объекта).

4. Расчет остаточной стоимости
улучшений объекта путем вычитания
из стоимости затрат на его
восстановление (замещение), т.е. всех
видов износа. В случае, когда
в расчетах используется стоимость
замещения, то функциональный износ
не учитывается, так как стоимость
замещения включает современные
требования и стандарты рынка.

Определение рыночной стоимости
недвижимости путем суммирования остаточной
стоимости улучшений и рыночной стоимости
земельного участка. Существует пять основных
методов оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. Метод капитализации
исходит из того, что стоимость
недвижимости равна сумме денег,
используя которую альтернативным
образом, собственник недвижимости
получал бы аналогичный доход на
вложенный капитал.

2. Метод рыночных сравнений
состоит в определении рыночной
стоимости земельного участка
путем рассмотрения пси продаж
сопоставимых участков как рыночной
стоимости оцениваемого участка.
Рыночная стоимость отражает
результаты взаимодействия продавцов
и покупателей, действующих на
открытом рынке, при условии, что
обе стороны полно информированы,
имеют желание и возможность совершить
сделку.

3. Метод развития (освоения)
— применяется для оценки свободных
земельных участков, в меньшей степени
— для оценки объектов

недвижимости, состоящих из
земельных участков и их улучшений. Этот
метод применим, если ценность оцениваемой
недвижимости, состоящей из улучшений
и земельного участка, полностью заключена
в земельном участке.

4. Метод остатка для
земельного участка — важный
с практической точки метод
схож с методом капитализации
земельной ренты. При его использовании
рыночная стоимость земли рассчитывается
исходя из допущения, что объект
недвижимости используется наиболее
эффективным образом, что является
непременным условием оценки
именно рыночной стоимости.

Рис.1. Процедура оценки стоимости
недвижимости затратным подходом

Доходный подход основан на том, что стоимость
недвижимости, в которую вложен капитал,
должна соответствовать текущей оценке
качества и количества дохода, который
эта недвижимость способна принести.

Доходный подход — это совокупность
методов оценки стоимости недвижимости,
основанных на определении текущей стоимости
ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета
стоимости таким подходом является сдача
в аренду объекта недвижимости. Для преобразования
будущих доходов от недвижимости в текущую
стоимость осуществляется капитализация
дохода. Капитализация дохода — это
процесс, определяющий взаимосвязь будущего
дохода и текущей стоимости объекта. Базовая
формула доходного подхода (IRV — формула):V=I/R

I — ожидаемый доход от
оцениваемой недвижимости. Под доходом
обычно подразумевается чистый
операционный доход, который способна
приносить недвижимость за период,

R — норма дохода или
прибыли — это коэффициент или
ставка капитализации.

3. Сравнительный подход

Сравнительный
подход к оценке — это совокупность методов
оценки стоимости, основанных на сравнении
объекта оценки с его аналогами, в отношении
которых имеется информация о ценах сделок
с ними.

2. Информация должна быть
исчерпывающей, включающей условия
совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на
стоимость сравниваемых аналогов
оцениваемой недвижимости, должны
быть сопоставимы.

Для определения итоговой стоимости
оцениваемой недвижимости необходима
корректировка сопоставимых продаж. Расчет
и внесение корректировок производится
на основе логического анализа предыдущих
расчетов с учетом значимости каждого
показателя. Наиболее важным является
точное определение поправочных коэффициентов.

При оценке земельного участка
следует определить вариант его наилучшего
и наиболее эффективного использования,
который определяется взаимодействием
ряда факторов.
Анализ наилучшего использования
включает изучение альтернативных вариантов
использования (освоения, застройки) земельного
участка и выбор оптимального. При этом
учитываются перспективность местоположения,
состояние рыночного спроса, стоимость
застройки, стабильность предполагаемых
доходов и т.п.
Большое значение при оценке
стоимости объекта, состоящего из земельного
участка и построек, придается анализу
наилучшего использования, во- первых,
предположительного вакантного земельного
участка и, во-вторых, земельного участка
с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного
вакантного земельного участка является
необходимым этапом при определении его
стоимости, и он основан на установлении
наиболее доходного варианта использования
земли.
Анализ земельного участка
с имеющимися улучшениями предполагает
принятие решения о сносе, модернизации
или сохранении имеющихся на земельном
участке улучшений в целях обеспечения
максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное
использование участка обеспечивает его
самую высокую стоимость. Варианты использования
должны быть законными, физически допустимыми
и экономически эффективными.
Основные факторы определяющие
оптимальное использование земли:

2. Практическая часть

2.1. Обследование и описание объекта

Описание оцениваемого объекта
недвижимости (частный дом).

Стоимость 1м2 = 27000руб.
Стоимость 1 сотки =45,403руб.

Описание объекта оценки произведено
на основании визуального осмотра.

Объектом оценки является частный
дом, состоящий из трех жилых комнат, кухни,
прихожей, ванной/санузла, общей площади
66 м2 , в том числе
жилой площадью46, 10 м2. Высота потолка
2,40 м

Земельный участок общей
площадью 533 м2, на нем расположено
: гараж, баня,и др. постройки.

Подход к оценке с точки зрения
сравнения продаж основывается на прямом
сравнении оцениваемого объекта с другими
объектами недвижимости, которые были
проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется
ценой, которую заплатит типичный покупатель
за аналогичный по качеству и полезности
объект.

Сравнительный подход наиболее
действен для объектов недвижимости, по
которым имеется достаточное количество
информации о недавних сделках купли-продажи.
Любое отличие условий продажи сравниваемого
объекта от типичных рыночных условий
на дату оценки должно быть учтено при
анализе.

В сравнение возьмем информацию к
продаже два объекта.